Innspill til justert utlånsforskrift
NHO Byggenæringen registrerer at høringsnotatet i all hovedsak foreslår å videreføre dagens forskrift. Vi anerkjenner behovet for finansiell stabilitet og tar ikke til orde for å avvikle forskriften. Det er imidlertid rom og behov for å justere utlånsforskriften slik at den legger til rette for å øke boligproduksjonen uten at formålet med forskriften utarmes. På denne måten kan vi bedre førstegangskjøpernes muligheter for å komme inn på boligmarkedet og unngå at eierlinja i norsk boligpolitikk svekkes.
Utlånsforskriften bør bli et mer fleksibelt verktøy hvor praksis kan endres ut ifra løpende vurderinger av den gjeldende situasjonen i markedet. Ettersom boligmarkedet i Norge i praksis består av svært mange ulike markeder, bør forskriften også hensynta regionale forskjeller.
NHO Byggenæringen foreslår følgende enkle tilpasninger i ny utlånsforskrift:
Forslaget om en videreføring av dagens utlånsforskrift skiller ikke på om du innvilges lån til et hus fra 1970-tallet eller en ny leilighet ferdigstilt i 2024. For en låntaker er det de samlede løpende utgiftene til bolig som er avgjørende, ikke om utgiftene går til å betjene renter og avdrag eller strøm og vedlikehold. Dette kan hensyntas ved å innføre differensiering i utlånsforskriften, med høyere låneutmåling for kjøp av ny eller energioppgradert bolig. Vi viser til beregningene i Boligprodusentenes høringssvar som tydelig viser forskjellen på kostnader og betjeningsevne mellom ny og brukt bolig:
En husholdning kan med en gitt, disponibel sum til betjening av lånerenter, energikostnader og vedlikeholdskostnader, forsvare 550 000 kroner høyere lån for ny leilighet 60 m2 enn for eldre leilighet 60 m2, og tilsvarende 1 270 000 kroner høyere lån for ny enebolig 120 m2 enn for eldre enebolig 120 m2 (Boligprodusentenes Forening).
Et samlet analysemiljø forventer rentenedgang fremover, men likevel stresstestes låntakere på rentenivåer langt over de høyeste rentebanene. Det bør legges til rette for økt skjønn og bankfaglige vurderinger for stresstest, og for låntakere som gjennomfører risikoreduserende tiltak, f.eks. fastrente, bør stresstest bortfalle i sin helhet.
Et trangere boligmarked som bidrar til å holde potensielle boligkjøpere utenfor kan møtes med økte fleksibilitetskvoter for bankenes utlån. Unge som kan vise til solid økonomi, men som f.eks. mangler egenkapital for å kjøpe en rimelig førstegangsbolig, bør kunne innvilges lån på bankfaglig grunnlag. Også her kan det differensieres på boliger med høye eller lave vedlikeholds- og energikostnader. Likt med at kvotene ble brukt som et "krisetiltak" under pandemien, kan kvotene økes nå som tiltak for å bøte på krisen i nyboligmarkedet.
Utlånsforskriften bør bli et mer fleksibelt verktøy hvor praksis kan endres ut ifra løpende vurderinger av den gjeldende situasjonen i markedet. Ettersom boligmarkedet i Norge i praksis består av svært mange ulike markeder, bør forskriften også hensynta regionale forskjeller.
NHO Byggenæringen foreslår følgende enkle tilpasninger i ny utlånsforskrift:
Forslaget om en videreføring av dagens utlånsforskrift skiller ikke på om du innvilges lån til et hus fra 1970-tallet eller en ny leilighet ferdigstilt i 2024. For en låntaker er det de samlede løpende utgiftene til bolig som er avgjørende, ikke om utgiftene går til å betjene renter og avdrag eller strøm og vedlikehold. Dette kan hensyntas ved å innføre differensiering i utlånsforskriften, med høyere låneutmåling for kjøp av ny eller energioppgradert bolig. Vi viser til beregningene i Boligprodusentenes høringssvar som tydelig viser forskjellen på kostnader og betjeningsevne mellom ny og brukt bolig:
En husholdning kan med en gitt, disponibel sum til betjening av lånerenter, energikostnader og vedlikeholdskostnader, forsvare 550 000 kroner høyere lån for ny leilighet 60 m2 enn for eldre leilighet 60 m2, og tilsvarende 1 270 000 kroner høyere lån for ny enebolig 120 m2 enn for eldre enebolig 120 m2 (Boligprodusentenes Forening).
Et samlet analysemiljø forventer rentenedgang fremover, men likevel stresstestes låntakere på rentenivåer langt over de høyeste rentebanene. Det bør legges til rette for økt skjønn og bankfaglige vurderinger for stresstest, og for låntakere som gjennomfører risikoreduserende tiltak, f.eks. fastrente, bør stresstest bortfalle i sin helhet.
Et trangere boligmarked som bidrar til å holde potensielle boligkjøpere utenfor kan møtes med økte fleksibilitetskvoter for bankenes utlån. Unge som kan vise til solid økonomi, men som f.eks. mangler egenkapital for å kjøpe en rimelig førstegangsbolig, bør kunne innvilges lån på bankfaglig grunnlag. Også her kan det differensieres på boliger med høye eller lave vedlikeholds- og energikostnader. Likt med at kvotene ble brukt som et "krisetiltak" under pandemien, kan kvotene økes nå som tiltak for å bøte på krisen i nyboligmarkedet.
Med vennlig hilsen
For NHO Byggenæringen
For NHO Byggenæringen