Samskipnadsrådet

Samskipnadsrådet takker for muligheten til å gi høringssvar til Kommunal- og distriktsdepartementet forslag til endringer i plan- og bygningsloven og kart- og planforskriften. Vi ønsker å kommentere den delen av forslaget som gjelder innføring av studentboliger som eget arealformål.

Studentsamskipnadene i Norge er viktige aktører i arbeidet med å tilrettelegge for nok studentboliger. De arbeider kontinuerlig med å utvide og forbedre boligtilbudet for å møte studentenes behov. Studentsamskipnadenes samfunnsoppdrag er å sikre rimelige og tilgjengelige boliger for studentene. Studentboliger er et utdanningspolitisk virkemiddel for å sikre lik tilgang på høyere utdanning i Norge.

Studentsamskipnadene klarer per i dag ikke å bygge tilstrekkelig antall studentboliger i forhold til etterspørselen. En av årsakene til dette er at regelverket ikke er tilpasset denne boformen. Samskipnadsrådet har i flere år arbeidet for at studentboliger skal defineres som eget arealformål, og stiller seg positive til departementets forslag til å endre regelverket og innføre dette.

Samskipnadsrådet forventer at en slik regelverksendring vil bidra til å:

Arealformålet «studentbolig» vil åpne for adgang til å fastsette detaljregler knyttet til funksjons- og kvalitetskrav for studentbolig. En av hovedårsakene til at dagens regulering- og byggesaksprosesser er utfordrende, er at kommunene er bundet til de funksjons- og kvalitetskravene som stilles til ordinære boliger. I mange tilfeller er ikke disse kravene relevante for studentboliger, noe som utløser et stort behov for dispensasjoner i søknadsfasen, som både er kostnads- og tidkrevende.

Det er viktig for Samskipnadsrådet at det kommer tydelig frem for kommunene at deres verktøykasse nå blir utvidet med det nye arealformålet. Dette vil bety at kommunene kan vedta andre krav til studentboliger enn ordinære boliger, for eksempel krav til størrelse på boenhet, uteoppholdsareal, støykrav etc. Studentboliger skal fortsatt holde høy kvalitet, og være et godt sted for studentene å bo.

Reguleringsplaner bør også ha tilpassede funksjons – og kvalitetskrav for tilfeller der hvor det etableres studentbolig på eiendommer regulert til bolig. Dette bør presiseres i veilederen til kart- og planforskriften.

I dag er det behov for dispensasjoner, og det kommer det til å være også i fremtiden. Først når nye kommuneplaner og detaljreguleringsplaner er vedtatt, vil samskipnadene kunne etablere studentboliger uten dispensasjoner. I mellomtiden ønsker Samskipnadsrådet et tydelig signal fra lovgiver om at formålet med forskriftsendringen også er å tilpasse muligheten til å tilpasse kravene, når det gjelder denne boformen. En slik intensjonspresisering kan påvirke dagens dispensasjonsvurderinger. Vi utfordrer departementet til å se nærmere på dette.

I høringsnotatets punkt 6.2.1, Hvem skal kunne stå som eier av studentboliger, foreslår departementet å følge den samme definisjonen og operasjonaliseringen som «studentboliger» i TEK17. Det vil si studentboliger eid av studentsamskipnader, studentboligstiftelser som har mottatt tilskudd til studentboliger og andre aktører så lenge det tinglyses en heftelse på eiendommen om at boligen(e) skal benyttes til utleie for studenter i minst 20 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Samskipnadsrådet mener det i størst mulig grad skal sikres at studentboligene bebos av studenter. Når studentsamskipnadene mottar tilskudd fra Kunnskapsdepartementet til å bygge studentboliger, er det regulert en begrensning i avhending av disse boligene, som beskrevet i forskrift om tilskudd til studentboliger § 9. Studentboligene som er bygget med tilskudd, kan ikke pantsettes eller avhendes uten departementets samtykke. Videre er det regulert at tilskuddet ikke ettergis før det har gått 30 år.

Samskipnadsrådet ber departementet vurdere om definisjonen av studentbolig, i denne sammenhengen, heller bør vise til forskrift om tilskudd til studentboliger fremfor TEK17 for de aktørene som ikke er studentsamskipnader eller studentboligstiftelser. Dette vil bidra til at studentboligene garanteres utleie til studentene i 30 år fremfor 20 år.

I høringsnotatet punkt 6.2.3, Hvordan sikre at studentboliger bebos av studenter?, skriver departementet at dette skal følges opp av kommunene. Samtidig beskriver departementet også begrensninger i kommunenes kapasitet og muligheter til å følge opp brudd på plan- og bygningsloven som en praktisk utfordring. Samskipnadsrådet er enig med departementet i at brudd må følges opp for å oppnå målsettingen med det nye arealformålet om å sikre flere studentboliger til studentene.

Det er viktig at departementet og kommunene finner gode løsninger for å sikre at disse boligene bebos av studenter. Videre opplever Samskipnadsrådet at kommunene bør ha stor interesse av å følge opp bruken av studentboliger som arealformål.

Samskipnadsrådet vil fremheve viktigheten av at studentboliger også kan etableres innenfor boligformålet i arealplaner. Det forutsettes at studentboliger blir et underformål av boligformålet, slik at dette ikke blir problematisk.

I de tilfellene studentsamskipnaden kjøper eksisterende boliger og ønsker å tilby boenhetene til studenter, tolker Samskipnadsrådet forslaget slik at en godkjenning til boligformål på byggesaksnivå ikke er til hinder for å ta bygget i bruk til studentbolig. Bruken i seg selv utløser altså ikke behov for søknad om bruksendring. Eventuelle søknadspliktige endringer må selvsagt omsøkes i et slikt scenario.

Husleielovutvalget arbeider i disse dager med delrapport 2, som skal leveres til Kommunal og distriktsdepartementet. Samskipnadsrådet vil peke på at det er svært viktig at disse to arbeidene sees i sammenheng.

Dagens regelverk gir studentboliger nødvendige unntak i Husleieloven gjennom lovens § 11-2. Disse er i stor grad foreslått videreført av Husleielovutvalget i delrapport 1. For å kunne møte arealformålets krav beskrevet i høringsnotatet punkt 6.2.2, Hvem kan bo i og anvende studentboliger, blir det viktig at departementet viderefører de unntak som gjelder studentboliger i Husleieloven. Samskipnadsrådet ber om at dette hensyntas i videre arbeid med Husleieloven.

Samskipnadsrådet støtter forslaget om å endre kart- og planforskriften, da dette bidrar til en raskere iverksettelse av endringen. Departementet bør vurdere om det er behov for å spesifisere at studentbolig også faller inn under det overordnede boligformålet, for å unngå misforståelser i fremtiden.