Uttalelse fra Fredrikstad kommune
I Fredrikstad kommune er det bestemt i kommuneplanen at 60 % av ny boligbygging skal skje i byområdet i form av transformasjon. Vår erfaring er at det innenfor dagens plan- og bygningslov, er krevende å komme fram til gode modeller for gjennomføring. Vi støtter derfor grepet med å innføre hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur. Vi tror det vil bidra til å sikre helhetlige løsninger for større transformasjonsområder som skal utvikles over flere år, og at det kan effektivisere arbeidet med gjennomføring av utbyggingsplanene.
Ettersom vi mangler erfaring med å beregne kostnadsbidrag for store områder i tidlig planfase, er det viktig at lovforslaget legger opp til stor grad av fleksibilitet, ved at hensynssoner kan benyttes både i arealdelen, områderegulering og detaljregulering samt at det ikke er krav om at det skal fastsettes bestemmelser og kostnadsbidrag til ev. hensynssoner i arealdelen. Det er også positivt at fleksibiliteten sikres gjennom krav til periodevis oppdatering av estimerte kostnader for infrastruktur og at det innføres enklere regler for endringer av bestemmelser til hensynssonen. Etter vår vurdering er samspillet mellom de ulike nivåene i arealplanleggingen god ivaretatt i forslaget.
Et annet viktig grep i lovforslaget er innføringen av «Områdeutviklingsstrategi» hvor kommunen kan gi retningslinjer for videre detaljregulering innenfor hensynssoner med krav om felles planlegging og grunneierfinansiering av infrastruktur. Vi ser det som en klar fordel at det innføres en «standardisering» av metode og begrep for ulik praksis i kommunenes tilnærming til å sikre overordnet styring med utviklingen i komplekse transformasjonsområder over lang tid. Videre ser vi fordelen av at en slik strategi blir en integrert del av plansystemet. Vår erfaring er at frittstående veiledere og strategier ofte «havner i en skuff» og dermed ikke bidrar til at kommunens overordnede ønsker for utviklingen av et byområde formidles til utbyggerne og følges opp ved detaljregulering.
Vi støtter løsningen med at regelverket skilles ut som eget kapittel. Det blir mer oversiktlig og det fremgår tydeligere at dette er et alternativ som kan benyttes for å finansiere og opparbeide infrastruktur i et gitt område forutsatt planvedtak om hensynssone.
Rettsvirkninger, samtykke og klagerett
Regler om varsling av den enkelte grunneier og at klage gis anvendelse der man fastsetter kostnadsbidrag i kommuneplanens arealdel, bryter med systemet om at kommuneplanens areadel ikke kan påklages. Det vil imidlertid ikke være klagerett for andre deler enn fastsetting av kostnadsbidraget.
Vi har forståelse for at fastsetting av kostnadsbidrag vil være like inngripende for en grunneier som vedtak av en reguleringsplan og at det ut fra et rettssikkerhetsprinsipp er nødvendig med klagerett. Viktige forutsetninger for at dette skal være håndterbart i kommuneplansammenheng, er at klageretten begrenses til fastsettingen av kostnadsbidraget og dermed ikke påvirker sluttbehandlingen av arealdelen for øvrig.
Vi oppfatter det som uklart om klageavgjørelser som gjelder kostnadsbidraget vil ha virkning for andre enn den som klager. Dette bør presiseres. Hvis ikke så kan man jo risikere en hengemyr av klagesaker der man har enkeltvedtak om kostnadsbidrag for den enkelte eiendom eller grunneier og at det opprinnelige vedtaket vil gjelde for de andre eiendommene. Det er vanlig at et enkeltvedtak fastsetter rettigheter for den enkelte og ikke for hele reguleringsområdet. Vil klageretten muliggjøre en prutningsordning for den enkelte der Statsforvalteren som klageinstans skal vurdere om det er grunnlag for avslag eller ikke?
Kommunene kan ikke ta gebyr for klagearbeidet og det dekkes ikke av selvkost. Innføringen av lovforslaget bidrar til mer administrativt arbeid som må dekkes over ordinære budsjetter.
Utbyggingsavtaler – klageadgang og rettsanvendelsesskjønn
Lovforslaget viderefører gjeldende bestemmelse om at utbyggingsavtaler ikke kan påklages. Vi ser det som fornuftig at spørsmålene som gjelder avklaring av fremforhandlede forpliktelser og ansvarsforhold overlates til domstolene. Det burde kanskje også vært vurdert ved fastsettelse av kostnadsbidraget som har mer karakter av forskrift enn enkeltvedtak ettersom det skal gjelde hele hensynssonen og ikke bare den enkelte grunneier.
I Fredrikstad kommune er det bestemt i kommuneplanen at 60 % av ny boligbygging skal skje i byområdet i form av transformasjon. Vår erfaring er at det innenfor dagens plan- og bygningslov, er krevende å komme fram til gode modeller for gjennomføring. Vi støtter derfor grepet med å innføre hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur. Vi tror det vil bidra til å sikre helhetlige løsninger for større transformasjonsområder som skal utvikles over flere år, og at det kan effektivisere arbeidet med gjennomføring av utbyggingsplanene.
Ettersom vi mangler erfaring med å beregne kostnadsbidrag for store områder i tidlig planfase, er det viktig at lovforslaget legger opp til stor grad av fleksibilitet, ved at hensynssoner kan benyttes både i arealdelen, områderegulering og detaljregulering samt at det ikke er krav om at det skal fastsettes bestemmelser og kostnadsbidrag til ev. hensynssoner i arealdelen. Det er også positivt at fleksibiliteten sikres gjennom krav til periodevis oppdatering av estimerte kostnader for infrastruktur og at det innføres enklere regler for endringer av bestemmelser til hensynssonen. Etter vår vurdering er samspillet mellom de ulike nivåene i arealplanleggingen god ivaretatt i forslaget.
Et annet viktig grep i lovforslaget er innføringen av «Områdeutviklingsstrategi» hvor kommunen kan gi retningslinjer for videre detaljregulering innenfor hensynssoner med krav om felles planlegging og grunneierfinansiering av infrastruktur. Vi ser det som en klar fordel at det innføres en «standardisering» av metode og begrep for ulik praksis i kommunenes tilnærming til å sikre overordnet styring med utviklingen i komplekse transformasjonsområder over lang tid. Videre ser vi fordelen av at en slik strategi blir en integrert del av plansystemet. Vår erfaring er at frittstående veiledere og strategier ofte «havner i en skuff» og dermed ikke bidrar til at kommunens overordnede ønsker for utviklingen av et byområde formidles til utbyggerne og følges opp ved detaljregulering.
Vi støtter løsningen med at regelverket skilles ut som eget kapittel. Det blir mer oversiktlig og det fremgår tydeligere at dette er et alternativ som kan benyttes for å finansiere og opparbeide infrastruktur i et gitt område forutsatt planvedtak om hensynssone.
Rettsvirkninger, samtykke og klagerett
Regler om varsling av den enkelte grunneier og at klage gis anvendelse der man fastsetter kostnadsbidrag i kommuneplanens arealdel, bryter med systemet om at kommuneplanens areadel ikke kan påklages. Det vil imidlertid ikke være klagerett for andre deler enn fastsetting av kostnadsbidraget.
Vi har forståelse for at fastsetting av kostnadsbidrag vil være like inngripende for en grunneier som vedtak av en reguleringsplan og at det ut fra et rettssikkerhetsprinsipp er nødvendig med klagerett. Viktige forutsetninger for at dette skal være håndterbart i kommuneplansammenheng, er at klageretten begrenses til fastsettingen av kostnadsbidraget og dermed ikke påvirker sluttbehandlingen av arealdelen for øvrig.
Vi oppfatter det som uklart om klageavgjørelser som gjelder kostnadsbidraget vil ha virkning for andre enn den som klager. Dette bør presiseres. Hvis ikke så kan man jo risikere en hengemyr av klagesaker der man har enkeltvedtak om kostnadsbidrag for den enkelte eiendom eller grunneier og at det opprinnelige vedtaket vil gjelde for de andre eiendommene. Det er vanlig at et enkeltvedtak fastsetter rettigheter for den enkelte og ikke for hele reguleringsområdet. Vil klageretten muliggjøre en prutningsordning for den enkelte der Statsforvalteren som klageinstans skal vurdere om det er grunnlag for avslag eller ikke?
Kommunene kan ikke ta gebyr for klagearbeidet og det dekkes ikke av selvkost. Innføringen av lovforslaget bidrar til mer administrativt arbeid som må dekkes over ordinære budsjetter.
Utbyggingsavtaler – klageadgang og rettsanvendelsesskjønn
Lovforslaget viderefører gjeldende bestemmelse om at utbyggingsavtaler ikke kan påklages. Vi ser det som fornuftig at spørsmålene som gjelder avklaring av fremforhandlede forpliktelser og ansvarsforhold overlates til domstolene. Det burde kanskje også vært vurdert ved fastsettelse av kostnadsbidraget som har mer karakter av forskrift enn enkeltvedtak ettersom det skal gjelde hele hensynssonen og ikke bare den enkelte grunneier.