Høringsuttalelse - forslag til endringer i plan- og bygningsloven om grunneierfinansiering av infrastruktur, utbyggingsavtaler mv.
Statsbygg viser til høringsbrev fra Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) datert 11.09.2023 i sak 23/4221 som gjelder forslag til endringer i plan- og bygningsloven om grunneierfinansiering av infrastruktur, utbyggingsavtaler mv.
Statsbygg er i hovedsak positiv til de endringene som er foreslått.
Statsbygg vil nedenfor kort kommentere forslagene til endringer i plan- og bygningsloven.
Forslag til ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur
Departementet foreslår å innføre en ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur. Modellen skal være et alternativ til utbyggingsavtaler. Bestemmelsene om utforming av hensynssonen er samlet i forslag til nytt kapittel 12A i plan- og bygningsloven.
Statsbygg ser klare fordeler med modellen. En klargjøring av hvor mye som skal betales vil blant annet være viktig i budsjett- og kalkylesammenheng. Etter vår oppfatning vil modellen også kunne skape større grad av forutsigbarhet for utbyggere og mer rettferdig fordeling av forpliktelser, herunder at faren for gratispassasjerer blir redusert.
Modellen vil også gi mulighet for mer helhetlig og samordnet utbygging av infrastruktur innenfor et større område. Dette vil være positivt for hele området og kan skape merverdi for brukerne og hele samfunnet.
Vi mener videre at bruk av områdeutviklingsstrategier, der kommunen kan knytte en egen utviklingsstrategi til et planområde hvor det skal skje fortetting og transformasjon, kan være et godt virkemiddel for gjennomføring. At slik strategi i enkelte saker kan overta for områdeplaner, anser vi som positivt, da områdeplaner ofte tar lang tid.
Kommunen vil ofte være best kvalifisert til å bygge ut egen infrastruktur, herunder til å sørge for at prosjekteringen er i henhold til de siste standarder og krav og at arbeidene utføres som forutsatt og med tilstrekkelig kvalitet. Samtidig er det positivt at lovforslaget åpner opp for at opparbeidelse kan skje av grunneier/utbygger, da dette bl.a. kan være hensiktsmessig for å sikre at utbygginger kommer raskere i gang.
Utbyggers bidrag er etter Statsbyggs vurdering bedre rammet inn i det nye lovforslaget, ved at det også stilles krav til at kostnadsbidrag som utbyggerne må betale ikke skal fremstå som urimelig tyngende ift. den samlede utbyggingen, samt at kommunens fordeling av infrastrukturkostnadene mellom eiendommene i hensynssonen ikke må fremstå urimelig.
Statsbygg ser samtidig noen utfordringer med modellen. Dersom modellen skal fungere godt vil kommunene måtte legge ned betydelig ressurser i arbeidet med å koordinere berørte interesser, prosjektere de nødvendige anlegg, samt beregne kostnader. Statsbygg ser en fare for at det kan ta lang tid å få klarlagt grunneier/utbyggers fremtidige infrastrukturforpliktelser etter modellen. Vi ser også en risiko for at reguleringsplanarbeidet kan bli forsinket, noe som vil kunne skape utfordringer for oppstart av planlagte byggeprosjekter.
Reglene åpner for at kommunen kan pådra seg økonomisk risiko dersom det gjenstår infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen når hensynssonen med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur opphører, og denne ikke er finansiert fullt ut med innbetalte kostnadsbidrag. Dette kan tilsi at enkelte kommuner vil være forsiktige med å ta i bruk modellen. Samtidig vil reglene om oppdatering av kostnadsbidraget gjennom perioden redusere denne risikoen.
Videre fremstår reglene best egnet for større utbygginger, typisk sentrumsutbygginger og transformasjonsområder, der kommuner ønsker å satse. Vi antar derfor at det fortsatt vil være et stort behov for finansiering av infrastruktur via utbyggingsavtaler.
De nye reglene er forholdsvis omfattende og komplekse og vi støtter at reglene trekkes ut i et nytt kapittel 12A i loven.
Departementet ønsker (side 85 av høringsnotatet) at høringsinstansene uttaler seg om hvilken rentesats som kan virke over tid og som kan være rimelig å betale ved refusjon av for mye innbetalt kostnadsbidrag. Dersom man ikke skal benytte den alminnelige forsinkelsesrenten vil Statsbygg foreslå at man benytter en referanserente, typisk NIBOR (med f.eks. Nowa som fallback-rente dersom NIBOR skulle opphøre), med et prosentvis påslag.
Totalt sett ser Statsbygg flere fordeler enn ulemper med modellen.
Forslag til endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler
Statsbygg er enig i at det er en del svakheter ved dagens regelverk knyttet til utbyggingsavtaler, og støtter forslaget til endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler.
Departementet foreslår å tydeliggjøre vilkårene for når det kan kreves private bidrag i en utbyggingsavtale, samt rammen for bidraget. Statsbygg støtter derfor departementets forslag, herunder presiseringen om at bidraget ikke kan være større enn det utbyggingen på eiendommen forventes å belaste infrastrukturen.
Det er også en svakhet ved dagens system at kravene til opparbeidelse av infrastruktur ofte rammer enkeltprosjekter tilfeldig og at det er vanskelig å kreve refusjon av grunneiere og senere utbyggere som også har nytte av infrastrukturen (gratispassasjerer). Dette kan lede til at områder som kunne eller burde vært oppgradert eller transformert, ikke blir det. Foreslåtte endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler vil trolig ikke endre på dette, men innføring av ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur vil formodentlig bidra til at situasjonen blir mer forutsigbar for grunneiere og utbyggere innenfor et utbyggingsområde der denne modellen benyttes.
Departementet foreslår å videreføre dagens forbud om å stille krav til sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Statsbygg støtter forslaget, herunder at forbudet tas inn i loven.
Statsbygg viser til høringsbrev fra Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) datert 11.09.2023 i sak 23/4221 som gjelder forslag til endringer i plan- og bygningsloven om grunneierfinansiering av infrastruktur, utbyggingsavtaler mv.
Statsbygg er i hovedsak positiv til de endringene som er foreslått.
Statsbygg vil nedenfor kort kommentere forslagene til endringer i plan- og bygningsloven.
Forslag til ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur
Departementet foreslår å innføre en ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur. Modellen skal være et alternativ til utbyggingsavtaler. Bestemmelsene om utforming av hensynssonen er samlet i forslag til nytt kapittel 12A i plan- og bygningsloven.
Statsbygg ser klare fordeler med modellen. En klargjøring av hvor mye som skal betales vil blant annet være viktig i budsjett- og kalkylesammenheng. Etter vår oppfatning vil modellen også kunne skape større grad av forutsigbarhet for utbyggere og mer rettferdig fordeling av forpliktelser, herunder at faren for gratispassasjerer blir redusert.
Modellen vil også gi mulighet for mer helhetlig og samordnet utbygging av infrastruktur innenfor et større område. Dette vil være positivt for hele området og kan skape merverdi for brukerne og hele samfunnet.
Vi mener videre at bruk av områdeutviklingsstrategier, der kommunen kan knytte en egen utviklingsstrategi til et planområde hvor det skal skje fortetting og transformasjon, kan være et godt virkemiddel for gjennomføring. At slik strategi i enkelte saker kan overta for områdeplaner, anser vi som positivt, da områdeplaner ofte tar lang tid.
Kommunen vil ofte være best kvalifisert til å bygge ut egen infrastruktur, herunder til å sørge for at prosjekteringen er i henhold til de siste standarder og krav og at arbeidene utføres som forutsatt og med tilstrekkelig kvalitet. Samtidig er det positivt at lovforslaget åpner opp for at opparbeidelse kan skje av grunneier/utbygger, da dette bl.a. kan være hensiktsmessig for å sikre at utbygginger kommer raskere i gang.
Utbyggers bidrag er etter Statsbyggs vurdering bedre rammet inn i det nye lovforslaget, ved at det også stilles krav til at kostnadsbidrag som utbyggerne må betale ikke skal fremstå som urimelig tyngende ift. den samlede utbyggingen, samt at kommunens fordeling av infrastrukturkostnadene mellom eiendommene i hensynssonen ikke må fremstå urimelig.
Statsbygg ser samtidig noen utfordringer med modellen. Dersom modellen skal fungere godt vil kommunene måtte legge ned betydelig ressurser i arbeidet med å koordinere berørte interesser, prosjektere de nødvendige anlegg, samt beregne kostnader. Statsbygg ser en fare for at det kan ta lang tid å få klarlagt grunneier/utbyggers fremtidige infrastrukturforpliktelser etter modellen. Vi ser også en risiko for at reguleringsplanarbeidet kan bli forsinket, noe som vil kunne skape utfordringer for oppstart av planlagte byggeprosjekter.
Reglene åpner for at kommunen kan pådra seg økonomisk risiko dersom det gjenstår infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen når hensynssonen med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur opphører, og denne ikke er finansiert fullt ut med innbetalte kostnadsbidrag. Dette kan tilsi at enkelte kommuner vil være forsiktige med å ta i bruk modellen. Samtidig vil reglene om oppdatering av kostnadsbidraget gjennom perioden redusere denne risikoen.
Videre fremstår reglene best egnet for større utbygginger, typisk sentrumsutbygginger og transformasjonsområder, der kommuner ønsker å satse. Vi antar derfor at det fortsatt vil være et stort behov for finansiering av infrastruktur via utbyggingsavtaler.
De nye reglene er forholdsvis omfattende og komplekse og vi støtter at reglene trekkes ut i et nytt kapittel 12A i loven.
Departementet ønsker (side 85 av høringsnotatet) at høringsinstansene uttaler seg om hvilken rentesats som kan virke over tid og som kan være rimelig å betale ved refusjon av for mye innbetalt kostnadsbidrag. Dersom man ikke skal benytte den alminnelige forsinkelsesrenten vil Statsbygg foreslå at man benytter en referanserente, typisk NIBOR (med f.eks. Nowa som fallback-rente dersom NIBOR skulle opphøre), med et prosentvis påslag.
Totalt sett ser Statsbygg flere fordeler enn ulemper med modellen.
Forslag til endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler
Statsbygg er enig i at det er en del svakheter ved dagens regelverk knyttet til utbyggingsavtaler, og støtter forslaget til endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler.
Departementet foreslår å tydeliggjøre vilkårene for når det kan kreves private bidrag i en utbyggingsavtale, samt rammen for bidraget. Statsbygg støtter derfor departementets forslag, herunder presiseringen om at bidraget ikke kan være større enn det utbyggingen på eiendommen forventes å belaste infrastrukturen.
Det er også en svakhet ved dagens system at kravene til opparbeidelse av infrastruktur ofte rammer enkeltprosjekter tilfeldig og at det er vanskelig å kreve refusjon av grunneiere og senere utbyggere som også har nytte av infrastrukturen (gratispassasjerer). Dette kan lede til at områder som kunne eller burde vært oppgradert eller transformert, ikke blir det. Foreslåtte endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler vil trolig ikke endre på dette, men innføring av ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur vil formodentlig bidra til at situasjonen blir mer forutsigbar for grunneiere og utbyggere innenfor et utbyggingsområde der denne modellen benyttes.
Departementet foreslår å videreføre dagens forbud om å stille krav til sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Statsbygg støtter forslaget, herunder at forbudet tas inn i loven.