Dato: 20.10.2023 Svartype: Med merknad Kommunal og distriksdepartementet har bedt om en høringsuttalelse fra Kristiansand kommune ifm en lovendring i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Endring skal tilrettelegge for boligkjøpsmodeller. Høringsuttalelsen er oversendt til politisk behandling men ikke endelig behandlet. Endring som følge av den politiske behandling vil ettersendes. Utgangspunktet er at mange utbyggere / tilbydere... over hele landet utvikler ulike typer boligkjøpsmodeller. Dette er finansielle løsninger som bl.a skal bidra til å gjøre det enklere å bli eier av egen bolig. Modellene som tilbys varierer fra tilbyder til tilbyder. En vanlig form er leie til eie- kontrakter. Forslaget til endring definerer leie til eie kontrakter som tidsbegrensede leiekontrakter, hvor leietaker får en opsjon på å kjøpe boligen på ett senere tidspunkt (3-5 år). Det legges opp til at leietaker tilbys boligen kjøpt til prisen den hadde ved kontraktsinngåelse. Deleie-modeller defineres ved at forbrukeren kjøper deler av boligen fra første dag, og eier denne i sameie med tilbyder. Forbrukeren får en eksklusiv bruksrett til hele boligen, samt rett til å kjøpe seg opp i den resterende delen av boligen. Borettslagsloven og eierseksjoneringsloven har regler knyttet til eierbegrensninger som i praksis setter begrensning på hvem som kan tilby boliger med en boligkjøpsmodell, og/eller hvor mange boliger som kan tilbys i ett og samme boligselskap. Endringen som foreslås har til hensikt å legge til rette for at både private og kommunale aktører kan tilby flere boliger med boligkjøpsmodell. Endring foreslår noen minstekrav til modellene. Dette for å sikre hensynet til forbrukerne. Kommunens tilbakemelding. Formålet med forslaget til endringer er å legge til rette for at utbyggere og andre juridiske personer herunder kommuner kan tilby boliger med boligkjøpsmodell i ett og samme boligselskap. Formålet er at det kan utvikles og selges flere boliger med boligkjøpsmodeller, samtidig som at hensynet til forbruker blir ivaretatt. Det foreslås med lovendringen å sette minstevilkår for hva som ansees som en leie til eie-modell og en deleie-modell etter borettslagsloven og eierseksjoneringsloven. Det å tilrettelegge for boligkjøpsmodeller leie til eie støtter opp om gjeldende utbyggingspolitikk i kommunen. Politikken legger til grunn at flest mulig kan/bør bli eier av egen bolig og at dette i hovedsak løses gjennom det ordinære boligmarkedet med tilhørende finansieringsordninger. Endringen oppfattes dermed som ubetinget positiv. Det er mange fordeler med å eie sin egen bolig. Forutsigbar bosituasjon, mindre trangboddhet blant eiere, nabolagsfordeler og mulighet for sparing i egen bolig - alle kjente fordeler. Andel eiere har de senere år gått noe ned. Årsaken til dette er mange. Det er vanskeligere å få tilstrekkelig lån, krav til egenkapital, for lav inntekt for å betjene lån og økte priser er noen elementer. Situasjonen / utviklingen er også betegnede for Kristiansand, selv om den er noe mer begrenset bl.a ut fra prisnivå på boliger i kommunen. Regjeringen grunngir lovforslaget ut fra at de ønsker å stimulere både kommunale og private aktører til å utvikle boligkjøpsmodeller for derigjennom å gi flere mulighet til å kunne bli boligeiere. Fra kommunens side arbeides det allerede med å se på på ulike leie til eie modeller, så endring/presiseringer i forholde til modeller imøteses. Departementet påpeker ganske riktig at modellen ikke kan regnes som mer økonomisk gunstig enn det å bli eier av en bolig fra dag en. Leie av bolig på det ordinære markedet ansees som ett dårligere alternativ i dag enn å benytte en leie til eie modell. I høringsnotatet påpekes at boligkjøpsmodeller kan bidra til å løse etableringsutfordringer for enkelte husstander - så lenge de har tilstrekkelig inntekt til å kunne betjene ett boliglån. Spesielt utlånsforskriften og krav til maks belåningsgrad på 85 % av boligens verdi, og dermed egenkapitalkravet på 15%, er som det påpekes en hindring for grupper til ikke å komme inn på det ordinære markedet. Modellene som foreslås (leie til eie, deleie) bidrar til sparing for derigjennom å innfri egenkapitalkravet. Ett naturlig spørsmål vil dermed være om endring av boliglånsforskriften og endring av egenkapitalkravet / andre låneordninger også bør vurderes, når en vurderer flere inn i boligmarkedet? Modellene vil være positiv i perioder med oppgang i boligprisene og være gunstig for forbrukeren. Den vil være mer gunstig i pressområder enn i områder med en balansert tilgang på boliger. Dagens bestemmelser i borettslagslov og eierseksjoneringslov er ikke tilpasset boligkjøpsmodeller. Lovene har begrensinger for hvor mange boliger som kan eies eller erverves av samme person, og setter dermed grenser hvor mange boliger i ett borettslag eller sameie som kan tilbys med boligkjøpsmodell. Lovendringen legger også opp til at modellene som benyttes skal bli enklere å forstå og samtidig styrke forbrukertryggheten. Dette er viktige presiseringer. Endringen legger opp til at både private og kommunale aktører skal kunne tilby slike modeller. Dette oppfattes også som utelukkende positivt. Borettslag: Lovendringen utvider kretsen av hvem som kan eie og hvor mange andeler disse kan eie i ett borettslag. Forslaget åpner for at juridiske personer og kommune som tilbyr leie til eie modell i boligbyggelag til sammen skal kunne erverve opp til 30 % av boligene fra utbygger på nærmere bestemte minstekrav. Det er forslag om å tidsbegrense retten til å eie bolig og at den kun gjelder for nye prosjekter. For å kunne oppnå en slik rett er det forslag til følgende minstekrav Endring borettslagsloven ved leie til eie modell: Hvem som skal ha rett til å tilby leie til eie (kommune, borettslag, juridisk person) Retten til å eie boliger for utleie settes til maks 10 år og omfatter kun nye boliger. Kommuner og boligbyggelag kan ha eierskap utover 10 år og opsjonstid Bolig skal leies ut med rett til å kjøpe bolig på senere tidspunkt Retten til leie skal ha en viss varighet mellom 3-5 år Pris bolig er fastsatt allerede ved avtaleinngåelse/prinsipper for dette Leiepris skal være fastsatt, kan ikke fastsettes høyere enn markedspris og må være i samsvar med Husleielovens prinsipper. Rett til kjøp foreldes ikke i leieperioden Juridisk person kan maksimalt eie 30% Endring borettslagsloven ved deleie: Viktig forskjell er at her blir forbruker medeier i andel av bolig fra første dag. Her åpnes det opp for at juridisk person kan eie 50 % av boligene Minstekrav: Forbruker/medeier - eier minimum 50 % av boligen - betraktes dermed som deleiermodell Tilbyder kan ikke kreve sameie oppløst innenfor opsjon- / avtaletid Forbruker har rettigheter ved feil/mangler i bolig Kommentarer: Det er forskjell mellom private og offentlige aktører som tilbyr boligkjøpsmodeller. Kommunen vil ha større fokus på de boligsosiale utfordringer og dermed kunne ha mer langsiktige behov når modell skal tilbys. Det at det åpnes opp for at kommuner og boligbyggelag kan ha eierskap utover 10 år og opsjonstid. Det oppfattes som positivt/riktig. Det at kommunens rett til kjøp ikke foreldes, oppfattes også som positivt. Det vurderes ikke å være behov for at kommunen bør ha særregler til eierandeler i borettslag/eierseksjonssameier utover det som er omtalt. Eie- - leieordning i Kristiansand for private aktører - varighet. Dersom en tar utgangspunkt i markedet og prisnivået i Kristiansand, er det lite trolig at en leie til eie ordning (les 15% egenkapitalkrav) i Kristiansand ivaretas innenfor en tidsperiode på 3-5 år. Det bør derfor vurderes om denne kan forlenges? Forkjøpsrett: Borettslagsloven gir anledning til at det i vedtekt kan fastsettes forkjøpsrett for medlemmer i borettslag. Forkjøpsrett unntas dersom en leier benytter sin rett til å kjøpe en bolig. Det gis tilslutning til en slik endring. Stemmerett: I borettslag har andelseier kun en stemme uavhengig av hvor mange andeler en eier. I modell med delt eierskap legges det opp til at det er deleier som har stemmerett i borettslag. Leie til eie modeller forventes å være mest aktuelt i borettslag bl.a ut fra at framtidig eier slipper å betale dokumentavgift ved kjøp av en borettslagsandel, og at det dermed går raskere å opparbeide seg egenkapital for å kunne kjøpe seg opp i en bolig. Eierseksjonsloven: I eierseksjonssameie er det ingen begrensninger knyttet til utleie av bolig, men det er begrensing ift at en ikke kan eie mer enn 2 boligseksjoner i eiersameiet. Dette for å hindre at en seksjonseier skal ha en dominerende rolle i ett sameie på bekostning av øvrige seksjonseiere. Dette i motsetning til borettslag hvor en eier kun har en stemme uavhengig hvor mange eierandeler de eier. Departementet ønsker å åpne opp for at leie til eie ordning også kan innføres i eierseksjonssameier. Det er ønskelig å kunne tildele 30% av boligene til en juridisk person innenfor sameier. Minstekrav og vilkår til ordning settes som krav for at «juridisk person» skal kunne bli tildelt 30 % andel. Når en nå ønsker å åpne opp for at en i et eiersameie kan få en eier til flere enheter, så kan dette endre maktbalansen i sameiet. For å ikke rokke ved «maktbalansen» så foreslås det at en juridisk person kun får 2 stemmer på ett årsmøte uavhengig av hvor mange seksjoner de eier. Det anbefales ikke løsning med stemmerett til leietaker (kan komme med fordyrende / kostbare løsninger uten ansvar for oppfølging). Kommentar: Det foreslås at tilbyder kan ha maksimalt to stemmer i sameiemøtet. Kommunen erfarer at i seksjonssameier som består av boligseksjoner og næringsseksjoner, kan det være interessekonflikter mellom næringsseksjonseiere på den ene siden og boligseksjonseiere på den andre siden. Hvis man gjennom lovendringen forrykker maktbalansen mellom bolig og næring, ved at en aktør som eier 30% av boligene kun gis 2 stemmer i sameiet, kan det opprettes en skjevhet i sameier som neppe er tilsiktet. Ved deleiemodell. Dersom deleiemodell velges åpnes det opp for at juridiske personer kan erverve opp til 50% av boligene. Forutsetning om minstekrav / - vilkår til deleieavtale skal foreligge. I borettslag og eierseksjonssameier legges det opp til at deleier er den person som har stemmerett på årsmøte. (Minstekrav til deleieavtale må foreligge dersom person skal ha stemmerett) Utfordring ved deleiemodell er at tilbyder til avtale mister råderett over sin eierandel til bolig – men det legges til grunn at eie partene har felles interesse. Avsluttende kommenterer: Av høringsnotatet fremgår det ikke om det er regler for om ny leietaker kan tre inn i en avtale som ikke er utløpt, feks hvis første leietaker ønsker å tre ut av en avtale. Kan en avtale overføres til den ene part ved samlivsbrudd? Vil boligen ikke lenger betraktes som ny og derfor være utenfor mulighet til å kunne benyttes som leie til eie objekt? Kan usikkerheten om varighet dermed virke prisdrivende? Dette bør avklares næremere. Kommunen som offentlig myndighet har behov for å kommunisere med boligeiere i ulike sammenhenger. I den forbindelse forholder vi oss til tinglyst eier. Høringsnotatet sier ikke noe om tinglysingsforhold. I de tilfeller at leie til eie eller deleie skjer i borettslag, vil kommunen som offentlig myndighet normalt forholde seg til borettslaget som tinglyst eier. Der lei til eie og deleie skjer i seksjonssameier, har kommunen behov for å kommunisere med den enkelte seksjonseier. Kommunen antar at tilbyder vil være registrert som tinglyst eier av seksjoner i leie til eie forhold fram til leietaker eventuelt kjøper seksjonen. Når det gjelder deleie av seksjoner er det noe uklart om deleieskapet gjenspeiles i det tinglyste eierskapet eller om det er tilbyder som er tinglyst eier fram til deleier kjøper seksjonen fullt ut. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
