Høringsuttalelse – videreføring av gjeldende utlånsforskrift
NBBL viser til Finansdepartementets brev av 03.10.22 vedrørende ovennevnte.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBLs 41 medlemslag har 1 186 000 medlemmer, og forvalter 594 000 boliger i 15 300 borettslag og sameier.
NBBL sine hovedsynspunkter
NBBL mener at gjeldende forskrift bør videreføres. NBBL vil særlig advare mot tilsynets forslag om å redusere bankenes fleksibilitetskvote fra 10 til 5 prosent. Forslaget vil holde unge voksne med betjeningsevne, men for lite egenkapital, utenfor boligmarkedet, og dermed bidra til å øke sosial ulikhet. Vi lever en tid med stor usikkerhet, og tidspunktet er ikke riktig for å gjøre finansiering mer uforutsigbar hverken for boligkjøpere eller boligbyggere.
Fleksibilitetskvoten på 10 prosent bør videreføres
Finanstilsynets forslag om å stramme inn bankenes fleksibilitetskvote til 5 prosent er svært uheldig. Forslaget vil spesielt ramme førstegangsetablerere med betjeningsevne. Derfor må bankene fortsatt beholde fleksibilitetskvoten på 10 prosent av utlånene til kunder som ikke tilfredsstiller kravene.
Ifølge Finanstilsynets boliglånsundersøkelse går 28 prosent av utlånene som innvilges innenfor fleksibilitetskvoten til førstegangskjøpere. Samtidig står denne gruppen bare for om lag 8 prosent av alle nye nedbetalingslån. Tallene underbygger hvilken betydning fleksibilitetskvoten har for førstegangskjøperes tilgang til boligmarkedet. Innstramming av fleksibiliteten vil ramme førstegangskjøpere spesielt, og kunne bidra til å holde flere utenfor boligmarkedet.
Ny Finansavtalelov fra 1. januar 2023 vil under alle omstendigheter stille strengere krav til bankenes vurdering av kunder ved at bankenes frarådingsplikt endres til avslagsplikt. Det taler også for at fleksibilitetskvoten holdes uendret fra dagens nivå.
En innstramming i fleksibilitetskvoten vil kunne ha fordelingsmessige effekter. Norges bank skriver i sitt analysenotat at mulige førstegangskjøpere med foreldre med finansiell formue over medianen har gjennomgående høyere sannsynlighet for å kjøpe sin første bolig i et gitt år enn personer med foreldre med finansiell formue under medianen. De finner også at denne forskjellen ser ut til å øke over tid. Norges Bank skriver videre at økningen i forskjell i kjøpssannsynlighet kan ha sammenheng med innføringen og senere innstramminger av boliglånsretningslinjene.
Kravet til gjeldsgrad på 5 ganger inntekt beholdes
Kravet til gjeldsgrad bør ikke reduseres fra 5 til 4,5 ganger inntekt.
Konjunktursituasjonen og rentesituasjonen tilsier nå at boligprisnedgang den nærmeste tiden er et mulig utfall. En innstramming i utlånsreguleringen vil dempe boligetterspørselen og kunne bidra til å forsterke et boligprisfall. Et stort fall i prisene på bolig vil ha uheldige følger for fastlandsøkonomien. Blant annet kan det medføre at husholdningene vil måtte stramme inn på forbruket. Lavere boligpriser vil også redusere insentivene for boligbygging. Dette er uheldig fordi det nå er et strukturelt underskudd på boliger i mange pressområder. Norges Bank vurderer nå at det er utsikter til svakere kredittvekst fremover. Dette taler for at en innstramming ikke er riktig på nåværende tidspunkt.
Finanstilsynets egen vurdering av at utlånsforskriften ikke bør brukes som et konjunkturpolitisk virkemiddel går på tvers av deres hovedbegrunnelse for innstrammingen. Finanstilsynet skriver i sitt høringsnotat at en innstramming i utlånsforskriften vil kunne bidra til å avlaste penge- og finanspolitikken. Dette må forstås som at utlånsforskriften vil kunne avhjelpe andre konjunkturpolitiske virkemidler. Dette er ifølge tilsynet selv ikke hensikten med forskriften.
Gjeldende regler for tilleggsikkerhet bør videreføres
Finanstilsynet foreslår en innstramming i muligheten til å stille tilleggssikkerhet, der tilleggsikkerhet skal begrenses til sidesikkerhet i annen fast eiendom. Endringen vil kunne få negative konsekvenser for enkelte såkalte boligetableringsmodeller. Innstrammingen vil berøre førstegangskjøpere som ikke har nærstående med tilstrekkelig verdi i fast eiendom, og begrense deres tilgang til å eie egen bolig. Vi mener derfor at kausjon og garanti fortsatt må inngå som tilleggssikkerhet.
Forslaget vil kunne få uheldige regionale utslag fordi boligverdien varierer mye mellom pressområder og distriktene. Samfunnsøkonomisk Analyses rapport «Kartlegging av tilgang og pris på boligfinansiering i distriktene» finner at det er mer krevende å bygge opp egenkapital for boligkjøpere i distriktene, og at boligeiere i distriktene derfor har lavere evne til å kunne stille tilleggsikkerhet for for eksempel egne barn. Dersom muligheten til å stille sidesikkerhet i form av kausjon bortfaller vil dette redusere denne gruppens evne til å stille sikkerhet for nærstående ytterligere.
Gjeldende regler knyttet til Boligsparekonto for ungdom bør videreføres
Finanstilsynet foreslår å oppheve dagens bestemmelse om at BSU-midler kan trekkes fra lånebeløpet når gjeldsgrad og belåningsgrad beregnes. Vi mener at gjeldende bestemmelse bør videreføres. Opphevelse vil bidra til at færre unge kvalifiserer til boliglån innenfor forskriftens regler. Flere vil da måtte vurderes innenfor fleksibilitetskvoten. Endringene i skattefordelene ved BSU i 2021 har gjort ordningen mer målrettet mot unge som ikke eier bolig. Dette er en gruppe som allerede ofte må vurderes innenfor fleksibilitetskvoten og som ikke har fordelen av å ha en etablert kunderelasjon til banken. Det bør fortsatt være attraktivt å spare i BSU.
Oppmyking av rentestresstesten bør vurderes
Vi støtter Norges Banks innspill om å vurdere endringer i stresstesten basert på erfaringene med høyere rente. Stresstesten gir en kraftig begrensning i kredittilgangen når renten har steget så mye som nå, og virker nå mer innstrammende enn intensjonen var da den ble innført.
I høringsnotatet benyttes begrepet «leie til eie» som et overordnet begrep som skal dekke ulike boligkjøpsmodeller. Man omtaler deleie-modellen som den typiske leie til eie-modellen, men dette er misvisende. Det er leie til eie i ulike varianter som er etablert flere steder i landet, i stor grad gjennom boligbyggelagenes virksomheter. Leie til eie-begrepet benyttes i disse tilfeller om en modell hvor man inngår en leiekontrakt og deretter blir eier gjennom en kjøpsopsjon. Gjennom denne modellen er man ikke deleier; man er enten leietaker med en opsjon på kjøp eller eier av hele boligen. Deleie er en helt egen modell hvor man kjøper minst 50 % av boligen sammen med en annen, og deretter er ment å kjøpe seg opp til man til slutt blir eier 100 prosent. I denne modellen vil man få en kombinasjon av eierforhold og leielignende forhold. Det typiske leie til eieforholdet er følgelig ikke slik tilsynet beskriver på side 35, hvor man beskriver en ren deleiemodell. NBBL mener at det overordnede begrepet bør være boligkjøpsmodeller for å unngå begrepsforvirring og sammenblanding av de ulike modellene. Vi er imidlertid enige i at det ikke er grunnlag for å innta ordningene i virkeområdet til forskriften.
Den økonomiske utviklingen med renteøkning, redusert kjøpekraft og internasjonal usikkerhet tilsier at tidspunktet hverken er rett for å avvikle eller stramme inn utlånsforskriften. I tillegg kommer nye regulatoriske endringer som ny finansavtalelov. Både boligkjøpere og boligbyggere er avhengig av forutsigbarhet.
NBBL er spesielt bekymret for de sosiale utslagene av å gjøre det vanskeligere for førstegangsetablerere med betjeningsevne å kjøpe egen bolig. Alternativet for mange vil være å leie, noe som ofte er dyrere enn å kjøpe sin egen bolig. Også de regionale utslagene av kun å akseptere pant i fast eiendom som tilleggsikkerhet kan være store fordi boligverdien varierer betydelig mellom pressområder og distriktskommuner med lav etterspørsel .
NBBL viser til Finansdepartementets brev av 03.10.22 vedrørende ovennevnte.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har som formål å samle boligbyggelag i Norge og arbeide for deres felles interesser. NBBLs 41 medlemslag har 1 186 000 medlemmer, og forvalter 594 000 boliger i 15 300 borettslag og sameier.
NBBL sine hovedsynspunkter
NBBL mener at gjeldende forskrift bør videreføres. NBBL vil særlig advare mot tilsynets forslag om å redusere bankenes fleksibilitetskvote fra 10 til 5 prosent. Forslaget vil holde unge voksne med betjeningsevne, men for lite egenkapital, utenfor boligmarkedet, og dermed bidra til å øke sosial ulikhet. Vi lever en tid med stor usikkerhet, og tidspunktet er ikke riktig for å gjøre finansiering mer uforutsigbar hverken for boligkjøpere eller boligbyggere.
Fleksibilitetskvoten på 10 prosent bør videreføres
Finanstilsynets forslag om å stramme inn bankenes fleksibilitetskvote til 5 prosent er svært uheldig. Forslaget vil spesielt ramme førstegangsetablerere med betjeningsevne. Derfor må bankene fortsatt beholde fleksibilitetskvoten på 10 prosent av utlånene til kunder som ikke tilfredsstiller kravene.
Ifølge Finanstilsynets boliglånsundersøkelse går 28 prosent av utlånene som innvilges innenfor fleksibilitetskvoten til førstegangskjøpere. Samtidig står denne gruppen bare for om lag 8 prosent av alle nye nedbetalingslån. Tallene underbygger hvilken betydning fleksibilitetskvoten har for førstegangskjøperes tilgang til boligmarkedet. Innstramming av fleksibiliteten vil ramme førstegangskjøpere spesielt, og kunne bidra til å holde flere utenfor boligmarkedet.
Ny Finansavtalelov fra 1. januar 2023 vil under alle omstendigheter stille strengere krav til bankenes vurdering av kunder ved at bankenes frarådingsplikt endres til avslagsplikt. Det taler også for at fleksibilitetskvoten holdes uendret fra dagens nivå.
En innstramming i fleksibilitetskvoten vil kunne ha fordelingsmessige effekter. Norges bank skriver i sitt analysenotat at mulige førstegangskjøpere med foreldre med finansiell formue over medianen har gjennomgående høyere sannsynlighet for å kjøpe sin første bolig i et gitt år enn personer med foreldre med finansiell formue under medianen. De finner også at denne forskjellen ser ut til å øke over tid. Norges Bank skriver videre at økningen i forskjell i kjøpssannsynlighet kan ha sammenheng med innføringen og senere innstramminger av boliglånsretningslinjene.
Kravet til gjeldsgrad på 5 ganger inntekt beholdes
Kravet til gjeldsgrad bør ikke reduseres fra 5 til 4,5 ganger inntekt.
Konjunktursituasjonen og rentesituasjonen tilsier nå at boligprisnedgang den nærmeste tiden er et mulig utfall. En innstramming i utlånsreguleringen vil dempe boligetterspørselen og kunne bidra til å forsterke et boligprisfall. Et stort fall i prisene på bolig vil ha uheldige følger for fastlandsøkonomien. Blant annet kan det medføre at husholdningene vil måtte stramme inn på forbruket. Lavere boligpriser vil også redusere insentivene for boligbygging. Dette er uheldig fordi det nå er et strukturelt underskudd på boliger i mange pressområder. Norges Bank vurderer nå at det er utsikter til svakere kredittvekst fremover. Dette taler for at en innstramming ikke er riktig på nåværende tidspunkt.
Finanstilsynets egen vurdering av at utlånsforskriften ikke bør brukes som et konjunkturpolitisk virkemiddel går på tvers av deres hovedbegrunnelse for innstrammingen. Finanstilsynet skriver i sitt høringsnotat at en innstramming i utlånsforskriften vil kunne bidra til å avlaste penge- og finanspolitikken. Dette må forstås som at utlånsforskriften vil kunne avhjelpe andre konjunkturpolitiske virkemidler. Dette er ifølge tilsynet selv ikke hensikten med forskriften.
Gjeldende regler for tilleggsikkerhet bør videreføres
Finanstilsynet foreslår en innstramming i muligheten til å stille tilleggssikkerhet, der tilleggsikkerhet skal begrenses til sidesikkerhet i annen fast eiendom. Endringen vil kunne få negative konsekvenser for enkelte såkalte boligetableringsmodeller. Innstrammingen vil berøre førstegangskjøpere som ikke har nærstående med tilstrekkelig verdi i fast eiendom, og begrense deres tilgang til å eie egen bolig. Vi mener derfor at kausjon og garanti fortsatt må inngå som tilleggssikkerhet.
Forslaget vil kunne få uheldige regionale utslag fordi boligverdien varierer mye mellom pressområder og distriktene. Samfunnsøkonomisk Analyses rapport «Kartlegging av tilgang og pris på boligfinansiering i distriktene» finner at det er mer krevende å bygge opp egenkapital for boligkjøpere i distriktene, og at boligeiere i distriktene derfor har lavere evne til å kunne stille tilleggsikkerhet for for eksempel egne barn. Dersom muligheten til å stille sidesikkerhet i form av kausjon bortfaller vil dette redusere denne gruppens evne til å stille sikkerhet for nærstående ytterligere.
Gjeldende regler knyttet til Boligsparekonto for ungdom bør videreføres
Finanstilsynet foreslår å oppheve dagens bestemmelse om at BSU-midler kan trekkes fra lånebeløpet når gjeldsgrad og belåningsgrad beregnes. Vi mener at gjeldende bestemmelse bør videreføres. Opphevelse vil bidra til at færre unge kvalifiserer til boliglån innenfor forskriftens regler. Flere vil da måtte vurderes innenfor fleksibilitetskvoten. Endringene i skattefordelene ved BSU i 2021 har gjort ordningen mer målrettet mot unge som ikke eier bolig. Dette er en gruppe som allerede ofte må vurderes innenfor fleksibilitetskvoten og som ikke har fordelen av å ha en etablert kunderelasjon til banken. Det bør fortsatt være attraktivt å spare i BSU.
Oppmyking av rentestresstesten bør vurderes
Vi støtter Norges Banks innspill om å vurdere endringer i stresstesten basert på erfaringene med høyere rente. Stresstesten gir en kraftig begrensning i kredittilgangen når renten har steget så mye som nå, og virker nå mer innstrammende enn intensjonen var da den ble innført.
I høringsnotatet benyttes begrepet «leie til eie» som et overordnet begrep som skal dekke ulike boligkjøpsmodeller. Man omtaler deleie-modellen som den typiske leie til eie-modellen, men dette er misvisende. Det er leie til eie i ulike varianter som er etablert flere steder i landet, i stor grad gjennom boligbyggelagenes virksomheter. Leie til eie-begrepet benyttes i disse tilfeller om en modell hvor man inngår en leiekontrakt og deretter blir eier gjennom en kjøpsopsjon. Gjennom denne modellen er man ikke deleier; man er enten leietaker med en opsjon på kjøp eller eier av hele boligen. Deleie er en helt egen modell hvor man kjøper minst 50 % av boligen sammen med en annen, og deretter er ment å kjøpe seg opp til man til slutt blir eier 100 prosent. I denne modellen vil man få en kombinasjon av eierforhold og leielignende forhold. Det typiske leie til eieforholdet er følgelig ikke slik tilsynet beskriver på side 35, hvor man beskriver en ren deleiemodell. NBBL mener at det overordnede begrepet bør være boligkjøpsmodeller for å unngå begrepsforvirring og sammenblanding av de ulike modellene. Vi er imidlertid enige i at det ikke er grunnlag for å innta ordningene i virkeområdet til forskriften.
Den økonomiske utviklingen med renteøkning, redusert kjøpekraft og internasjonal usikkerhet tilsier at tidspunktet hverken er rett for å avvikle eller stramme inn utlånsforskriften. I tillegg kommer nye regulatoriske endringer som ny finansavtalelov. Både boligkjøpere og boligbyggere er avhengig av forutsigbarhet.
NBBL er spesielt bekymret for de sosiale utslagene av å gjøre det vanskeligere for førstegangsetablerere med betjeningsevne å kjøpe egen bolig. Alternativet for mange vil være å leie, noe som ofte er dyrere enn å kjøpe sin egen bolig. Også de regionale utslagene av kun å akseptere pant i fast eiendom som tilleggsikkerhet kan være store fordi boligverdien varierer betydelig mellom pressområder og distriktskommuner med lav etterspørsel .
Med vennlig hilsen
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA