Dato: 01.11.2021 Svartype: Med merknad Vi er ikke blant de mange instanser som har mottatt høringsnotatet om forslag til endringer i Plan- og bygningsloven til uttalelse. Vi er privatpersoner på Nordstrand i Oslo som har erfaringer med at praktiseringen av refusjonsordningen i Plan- og bygningslovens kapittel 18 medfører krav i millionklassen pr. husstand. Vi vil derfor bidra til denne åpne høringen for å få et nødvendig og økt fokus på forholdet til det etablerte småhusområdet . Utfordringer med fortetting i de såkalte småhus-områdene er ikke særlig berørt i høringsnotatet. Det har hovedfokus på større arealer og forslag til forenklet regulering for planlegging og gjennomføring av fortetting, transformasjon og annen områdeutvikling i byer og tettsteder. For nye utviklingsmodeller/hensynssoner osv. som foreslås etablert, vurderes kriterier og kostnadsfordeling for hvilken infrastruktur som kan inngå i betalingsforpliktelser. Vi etterlyser mer fokus på oppretting og oppdatering av utdatert regelverk i gjeldende refusjonsordning i kapittel 18 ved fortetting av eiendommer i eksisterende småhusbebyggelse. Slik fortetting reiser utfordringer i forbindelse med krav om utbedring av vei og bygging av fortau. I høringsnotatet betegnes refusjonsregelverket som komplisert og at det medfører kompliserte prosesser. Det gis ingen eksempler på de betydelige refusjonskravene som ifølge dagens praksis blir pålagt en del husstander. Før stortingsvalget 13. september 2021 uttalte alle de politiske partiene at vei- og fortau-kravene som fremmes av Plan- og bygningsetaten i enkelte områder i Oslo er urimelige og at loven er overmoden for revisjon. Vi støtter fullt og helt politikernes vurdering om at loven er utdatert og må endres for å løse utfordringer med dagens praksis som varierer fra kommune til kommune. Vi forventer at forslag til endringer på relevante punkter også blir omfattet av utkast til revisjon av Plan- og bygningsloven som oversendes Stortinget. Disse punktene er av særlig viktighet: Foreldelses-klausul må inkluderes : I høringsnotatet foreslås at plikten til å bidra til finansiering av infrastruktur må ha en varighet på 20 år og at det ikke er hensiktsmessig å legge føringer for en lengre periode enn dette. Vi støtter fullt og helt dette forslaget. En slik foreldelses-klausul må også innføres og gjøres gjeldede for fortetting i etablerte småhusområder og slette forpliktelser som er nesten hundre år gamle. Kommentar : I august 2021 mottok flere av dem som står bak dette svaret på høringsnotatet, refusjonskrav fra en utbygger. Kravene varierer mellom flere hundre tusen og over en million pr. husstand for utbedring av vei og etablering av fortau som de grunnet sterk fortetting - alle godkjent av Plan- og bygningsetaten i Oslo - ble pålagt å bygge. Dette kom som en stor overraskelse på intetanende pensjonister og barnefamilier som bor i området og som ikke kjente til refusjonsordningen. Flere frykter slike høyst urimelige krav som og strider mot den alminnelige rettsoppfatning. Det oppleves som surrealistisk at forpliktelser inngått av tidligere eiere for nesten 100 år siden kan resultere i millionkrav i 2021. Da vårt område ble bebygget på 1930-tallet så det helt annerledes ut og lignet mer på et utbyggingsområde eller "jomfruelig mark" som det betegnes i høringsnotatet. Utviklingen og utbyggingen som har funnet sted gjennom flere generasjoner er godt dokumentert (se bl.a. foto i Nordstrands Blad). Her er det åpenbart behov for en foreldelses-klausul som foreslått i høringsnotatet med tidsbegrensning for nye og gamle forpliktelser. Nåværende regelverk og slik det praktiseres er utdatert. Det kan ikke være slik at opparbeidelse av fortau til allmen benyttelse gir beboere i etablerte boligstrøk gjeldsproblemer eller at de tvinges til å flytte. Utbyggerne bør ta regningen ved fortetting i småhusområdet, eventuelt i spleiselag med kommunen. Dette bør presiseres i utkast til revidert lov som oversendes Stortinget. Kommentar : Hvis kommunens vedtak om betydelig fortetting i et småhusområde fører til krav om oppgradering av vei, bygging av fortau og nedgraving av elektriske kabler, må utbyggerne som samlet har utløst kravet ta regningen for utbedring av infrastruktur, gjerne i spleiselag med kommunen. Antall eiendommer som fortettes med flere nye boliger medfører økt ferdsel av myke trafikanter, sykler og kjøretøyer. Dette kan ikke komme som en overraskelse på kommuner som gir tillatelse til slik fortetting. Det er vanligvis et større område og ikke bare beboere i den berørte vei som benytter seg av den. Villaveiene utsettes dessuten for betydelig slitasje og degradering under bygging av nye boliger. Det pågår et betydelig antall transporter ut og inn av byggeplassene med store og tunge lastebiler ( utgraving av tomt, sprenging av fjell, støping av grunnmur, diverse leveranser av byggematerialer, levering og henting av utleiecontainere, opphakking av veibane av gravemaskiner, graving over vei for tilknytning til vann- og kloakk osv). Villaveiene ender opp med betydelig degradering og ser ut som hullete lappetepper som resultat av all bygge-aktiviteten. Det er dermed naturlig at utbyggerne tar kostnadene med utbedring av slitasje på infrastruktur, eventuelt i spleiselag med kommunen. Dette bør hjemles klart i lovrevisjonen. Tidligere kommunal og moderniseringsminister , Nikolai Astrup, uttalte at reglene for opparbeidingsplikt og refusjon har vært de samme i lang tid og at det er grunn til å vurdere hvor godt de passer for dagens utbygging da flere eksempler viste urimelige utslag. Astrup mente kommunene står fritt å gripe inn for å bedre situasjonen for dem som opplever urimelige høye refusjonskrav som følge av byggeprosjekter i nabolaget. Han uttalte dessuten at den berørte kommunen kunne beslutte å ta kostnadene for nødvendig infrastruktur i stedet for å kreve opparbeiding og starte en refusjonssak. Oslo kommune er på sin side uenig i dette og hevder en lovendring må til før de kan gjøre noe. Andre kommuner tar regningen selv. Vi forventer en klargjøring og presisering av at kommunene selv kan bidra til spleiselaget med utbyggerne i utkast til lovendringer som oversendes Stortinget. Forutsigbarhet Avslutningsvis støtter vi høringsnotatets omtale av forutsigbarhet. Men det må ikke bare gjelde for utbyggingsaktører. O gså befolkningen som omfattes av reguleringssaker må omfattes av gode informasjonstiltak. Her er det et stort forbedringspotensiale. Svær få ut over dem som til daglig arbeider med Plan- og bygningsloven har kunnskap om den. Vi er flere som i kommentarer til nabovarsel har understreket viktigheten av møter med relevante etater og utbyggere uten å ha hørt noe før vi mottar millionkrav i posten. Her bør det etableres retningslinjer for god kommunikasjon og informasjon på et tidlig stadium i planleggingsprosessen også for beboere. I paragrafene om refusjon er det lagt opp til at utbygger skal håndtere koordinering og gjennomføre refusjonsprosess for å innfri kommunens krav om opparbeidelse og gjennomføring av pålagte krav knyttet til offentlig tillatelse. For dem som vurderes som refusjonspliktige oppleves dette som en usikker og vanskelig prosess. Utbygger har som kommersiell aktør ansvaret for rimelighet, ansvarlig gjennomføring og vurdering av prosessen. Det er ingen forutsigbarhet eller transparens i hvordan dette gjennomføres av utbygger, hvordan kommunen vurderer kostnadselementer og krav til gjennomføring på vegne av kommune. En som blir vurdert som refusjonspliktig har ingen tilgang på informasjon eller deltakelse i denne prosessen. Dette er sterkt kritikkverdig og underbygger høringsnotatets konstatering av at regelverket er kompliserte og fører til kompliserende prosesser. Med hilsen Aud Hellstrøm (aud.hellstrom@gmail.com) på vegne av 55 beboere i Kittel Nielsens vei 91, 89a, 80, 81a, 81b, 79, 78, 78a, 76, 73, 59 Munkelia 1a, 1b, 2, 3a, 3b, 3c, 3d, 3e Navn på beboere kan ettersendes ved behov Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
