Dato: 05.11.2021 Svartype: Med merknad Det vises til brev oversendt 30. juni 2021 angående høring av forslag til endringer i plan- og bygningsloven, og e-post sendt 06. september angående utsettelse av høringsfrist til 15. november 2021. Under oppramses høringssvar fra Lørenskog kommune: Hensynssone og områdemodell Punktene angående hensynssone og områdemodell omtales sammen da de griper inn i hverandre og omhandler en del av de samme temaene. Det er Lørenskog kommunes vurdering at muligheten for å utforme områdemodeller først og fremst bør inngå i arbeidet med områdereguleringsplaner. Det antas at det er utfordrende å innføre områdemodell allerede på kommuneplannivå, og at man vil bruke mye ressurser dersom dette innføres på enklere detaljplaner. Unntaket kan være dersom det er en detaljregulering med mange grunneiere. Da det er vanskelig å si på forhånd hvilke konsekvenser innføring av områdemodellen vil få for de ulike kommunene, har kommunedirektøren satt opp en liste over mulige positive og negative følger. Lørenskog kommune ser følgende fordeler ved innføring av områdemodellen: · Den bidrar til en større grad av forutsigbarhet for utbygger tidlig i planprosessen. Utbyggere/grunneiere vet tidlig i prosjektene hvor mye de skal bidra med. · Områdemodellen løser opp rekkefølgekrav slik at reguleringsplaner blir lettere å gjennomføre. Modellen antas å være egnet for områder der det utløses behov for opparbeidelse av offentlig infrastruktur som er større enn det enkeltprosjekter normalt skal dekke. · Fellestiltakene blir fordelt på alle aktører som på et eller annet tidspunkt har behov for infrastrukturen, noe som kan bidra til mer rettferdig fordeling av utgifter. · Områdemodellen gir mulighet for bedre helhetsvurdering og styring siden kommunen løpende kan prioritere når infrastrukturen skal bygges. Dette vil gi en bedre helhet innen området enn det man ville fått til via enkeltprosjekter. · Områdemodellen reduserer muligheten for gratispassasjerer, da grunneier/utbygger uansett må bidra selv om utvikling av eiendommen ligger langt frem i tid (maksimum 20 år). Det vil ikke lenger være nødvendig med tunge refusjonsprosesser i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. · Kommunen slipper en del forhandlinger med enkeltutbyggere angående «små utbyggingsavtaler». Utfordringer ved innføring av områdemodellen: · Områdemodellen stiller større krav til kommunen som byggherre og gjennomførings-organisasjon. Kommunen må påta seg en aktiv tilretteleggerrolle, noe som krever bevisst styring der man ikke bare passivt kan vente på utbyggeres forslag/initiativ. · Områdemodellen innebærer en større belastning på kommunens administrasjon i plan- og gjennomføringsfasen. Det må utarbeides helhetlige infrastrukturplaner og kostnadsanslag parallelt med planarbeidet. Det er en risiko for at planarbeidet kan ta enda lenger tid enn i dag. Kommunen må vurdere både organisering, kapasitet og kompetanse knyttet til arbeidet med områdeavtaler. · Kommunens beregning og fordeling av kostnader kan påklages. I høringsbrevet heter det, sitat; «Lovforslaget legger opp til at både klageinstansen og domstolene kan overprøve kommunens skjønn når det gjelder fastsatte betalingsforpliktelser». Dette kan øke konfliktnivået og medføre at sakene trekker ut i tid før det blir en endelig avklaring. Sett i lys av formålene med lovendringen som blant annet er å bidra til mer effektive prosesser, så kan en slik mulighet virke mot sin hensikt. · Det vil være utfordrende å klargjøre type, omfang, kvalitet og standardnivå på infrastruktur såpass tidlig i planprosessen. Dette vil føre til stor usikkerhet i kostnadsberegningen. Dette er, i henhold til høringsforslaget, en risiko som kommunen må ta. · Kommunen belastes med økonomisk risiko. Dersom det tar lang tid før infrastrukturen opparbeides, og tiltaket blir dyrere å bygge enn kostnadsberegningene tilsier, er det kommunen som vil måtte bistå med gjenstående pengebeløp. Utbyggerne har gjennom sin innbetaling av kontantbidrag innfridd rekkefølgekravene, og fått sin byggetillatelse. · Det fremstår som uklart om kommunens administrasjonskostnader kan tas med i beregningen av kontantbidrag. Videre er det uklart hvorvidt kontantbidraget kan justeres i henhold til endring i konsumprisindeks. · Betaling til infrastruktur er fastlagt i hensynssonen 20 år fram i tid. Dersom det dukker opp nye tiltak i et område, uten at man ønsker å endre planen, kan man ikke legge disse til i ettertid, og det åpnes heller ikke opp for utbyggingsavtale i tillegg på nye prosjekter. · Utbyggingsprosjekter kan få brukstillatelse før rekkefølgetiltak er gjennomført, for eksempel ved at nærliggende park opparbeides først lang tid etter at boligkjøpere har flyttet inn. Eventuelle forsinkelser i opparbeidelsen av tiltakene (f.eks. på grunn av grunnerverv/ekspropriasjon) kan medføre ytterligere forsinkelser for opparbeidelse av tilgrensende utearealer for boligkjøpere. · Det er uklart om utbygger trenger å søke om dispensasjon fra rekkefølgekrav dersom eiendommen ligger innenfor en hensynssone med områdemodellen. Konklusjon: Lørenskog kommune er skeptisk til områdemodellen slik den fremstår i oversendte høringsforslag. Det virker som løsningen for å få en enklere planprosess for utbyggere, er å pålegge kommunene mer arbeid og risiko. Kommunens administrasjon har allerede kapasitetsproblemer slik situasjonen er i dag. Store avklaringer på infrastruktur vil måtte komme tidlig i planprosessen, noe som øker muligheten for feil. Det virker som om kommunene blir sittende med stor risiko, og det settes spørsmåltegn ved om det vanlige systemet i loven (f.eks. refusjon og dispensasjon) brytes. Andre mindre lovforslag Kommunedirektøren ser positivt på endringer og klargjøringer i forhold til dagens plan- og bygningslov. Endringer i statlige planretningslinjer om klima- og energiplanlegging og klimatilpasning Kommunedirektøren er i utgangspunktet positiv til at det settes fokus på rehabilitering og gjenbruk i et klimaperspektiv. Denne endringen vil sannsynligvis føre til merarbeid i enkelte reguleringssaker, og kan føre til at planarbeidet blir forsinket. Dersom dette innføres vil kommunen måtte vurdere organisering, kapasitet og kompetanse knyttet til plansaker. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
