Dato: 28.10.2021 Svartype: Med merknad Til Kommunal-og moderniseringsdepartementet Pb 8112 Dep 0031 OSLO Høringsuttalelse endringer i plan- og bygningslovens bestemmelser om utbyggingsavtaler og områdemodeller Viser til oversendelsesbrev. Sola kommune er grunnleggende positiv til at departementet ønsker å ta grep i forhold til noe av den gjennomføringsproblematikk som særlig knytter seg til fortettings- og transformasjonsområder, gjennom at det åpnes for innføring av områdemodeller . Både nasjonale og regionale myndigheter peker på at kommunene må ta ut mer av det samlede volumet nye utbygginger i sentrumsområder og langs knutepunkter for kollektivtrafikken. Dette er ofte områder som allerede er utbygd og hvor det av den grunn er mer komplekst å regulere og gjennomføre vedtatte arealplaner. Fortetting og transformasjon innenfor allerede utbygde områder medfører særlige utfordringer for plangjennomføring, herunder: · Planområdene er store, for å kunne sikre nødvendig helhet i infrastruktur (over og under bakken), og få nødvendig sammenheng mellom infrastrukturen og tilhørende bebyggelse. · Utbygging av ny infrastruktur fordyres og kompliseres, både av tett utbyggingsmønster og av eksisterende bygg og anlegg (over og under bakken). · Ulik alder og grad av utnytting på eksisterende bebyggelse gir større variasjon i hensiktsmessig gjennomføringstidspunkt for utbygginger innenfor et avgrenset område. Dette gir økte grunneierkonflikter som følge av mindre sammenfallende interesser i utbyggingen, og kan tvinge frem etappeinndelinger for infrastrukturbyggingen som ikke er økonomisk rasjonelle. · Et tett utbyggingsmønster stiller krav til større grad av sambruk/flerbruks areal, og viktige funksjoner for utbyggingene må oftere delvis dekkes eller kompenseres med tiltak på nærliggende offentlige arealer, med den konsekvens at refusjonsbestemmelsene i pbl ikke kan benyttes til å fordele kostnadene mellom utbyggingene som har behov for tiltaket. Enten man ser på behovet for å vern av landbruksjord, driftsgrunnlaget for kollektivinvesteringene, nullvekstmålet, prispress på boliger i sentrumsområder der folk ønsker å bo, så er økt fortetting og transformasjon et viktig virkemiddel i arealpolitikken. Ovennevnte faktorer gjør gjennomføring av planer både mer kostbart og mer komplisert i allerede utbygde områder, med en betydelig lenger utbyggingshorisont. Dette i kombinasjon med at virkemidlene kommunen har for å fordele kostnadene er reduserte og vanskeligere å ta i bruk. Det har lenge vært et paradoks at verktøyene som kommunene har hatt til disposisjon har fungert dårligst i de områdene der vekst i nybygg ut fra et samfunnsperspektiv er aller viktigst. Selv om bestemmelsene om områdemodeller ikke er avgrenset til fortettings- og transformasjonsområder er det, slik Sola kommune vurderer det, av særlig betydning om lovgiver med forslaget utstyrer kommunene med de nødvendige verktøy til å løse behovet for fortetting og transformasjon på en hensiktsmessig og økonomisk rasjonell måte. Kommunen vil komme med sine merknader til planforslaget under hvert enkelt punkt. Sola kommune er ellers en kommune som har en høy tetthet av automatisk fredede kulturminner. Kostnader til undersøkelser og tiltak etter kulturminneloven er en hyppig forekommende problemstilling i våre arealplaner. Kostnader til slike undersøkelser utgjør til sammen betydelige beløp og har i enkeltsaker utgjort så store beløp at det ikke vil være økonomisk lønnsomt å bygge ut viktige og sentralt plasserte områder i kommunen. Vi vil be departementet om å vurderer større grad av statlig finansieringsbidrag i tilfeller der kostnadene til undersøkelser og tiltak etter kulturminneloven ved utbygging blir særlig høye. Områdemodell pbl 11-8 Sola kommune er grunnleggende positive til at det fremmes forslag om en modell som adresserer problemstillingene knyttet til at betalingsforpliktelsen faller bort ved fullføring av tiltaket. Dagens system gir en skjev belastning mellom grunneiere, med gratispassasjerproblematikk og stimulerer også til inndelinger i etapper som ikke er økonomisk rasjonelle og følgelig høyere samlede kostnader knyttet til infrastrukturen. Til forslag til ny §11-8 bokstav b: «a. en betalingsforpliktelse for den enkelte eiendom kan bare gjelde infrastruktur som vil bli belastet av eiendommen. b. Fordelingen på hver eiendom kan ikke overstige den belastningen infrastrukturen får som følge av tiltaket på den enkelte eiendom.» Kommentar til forslaget: Kommunen oppfattet uttalelsene i departementets høringsnotat pkt 3.5.5.1 slik at departementet for områdemodellene tilsikter å videreføre dagens nødvendighetsvilkår der man likestiller rekkefølgetiltak som er til bruk for utbyggingen med rekkefølgetiltak som avhjelper ulemper som følge av utbyggingen. Sistnevnte gruppe kan omfatte tiltak som løser utbyggingens behov, men som ikke alltid direkte brukes av utbyggingen eller retter seg mot denne. Kommunen mener vilkårene i forslaget til ny lovtekst likevel synes utformet kun med direkte bruk for øye og mener vilkårene i bokstav a og b vil være vanskelig å bruke på rekkefølgetiltak som avhjelper eller avbøter ulemper. Eksempel: Se vedlegg 1 illustrasjon Eiendommen til utbygger A har utbyggingsareal mot vest og har i dag adkomst via vei 1 som i dag ikke har kapasitet til å ta en økning i trafikken som utbygging hos A vil utløse. Fullt utbygd nabo C har i dag også lovlig etablert adkomst via vei 1 og er største bidragsyter til dagens trafikk på vei 1. Planutredningen viser at behovet for kapasitet ikke kan løses med tiltak på vei 1 (utløser riving av nabobygg, nye avkjørsler på hovedvei i sør tillates ikke av staten el.l) . Eneste kostnadseffektive måte å løse As adkomstbehov på er å stenge adkomst (T1) og lage ny adkomst (T2) for nabo C mot vei 2 som har kapasitet. Tiltakene T1 og T2 dekker kun behovet til A og ikke C. A har ingen bruk av T2, da denne er 100% til bruk for C. Etter en planfaglig vurdering er det en klar sammenheng mellom utbygging av A og behovet for å gjennomføre tiltak T1 og T2, og da A i utgangspunktet tilfører vei 1 en trafikkøkning det ikke er kapasitet for, ville denne etter kommunens vurdering omfattes av ulempealternativet i dagens regelverk. Gjennomføring av tiltak T1,T2 vil neppe prioriteres i kommunens budsjetter fordi det kun muliggjør utbygging på eiendom A og ikke har noen bredere samfunnsnytte utover enkeltutbyggingen. Det knytter seg ofte betydelige utfordringer til å bygge ut innenfor allerede utbygde områder fordi eksisterende infrastruktur og bebyggelse i mange tilfeller legger vesentlige begrensninger for valg av løsninger på de behov de nye utbyggingene har. Spørsmålet om regelverkets anvendelighet ved rekkefølgetiltak begrunnet i ulempes alternativet er således praktisk viktig, og kommunen setter spørsmålstegn ved om virkningene av forslaget på dette punkt er tilstrekkelig grundig utredet. Som nevnt innledningsvis er det ved utbyggingen innenfor transformasjons- og fortetttingsområder at dagens virkemidler fungerer dårligst og samtidig i disse områdene at samfunnsnytten ved å få til mer utbygging er størst. Det vurderes således som en betydelig svakhet ved regelverket dersom kriteriene ikke fremstår anvendelige ved rekkefølgetiltak som er saklig begrunnet i ulempesvirkningene til utbyggingen. Samme innvending gjelder i enda større grad den innsnevringen som foreslås for utbyggingsavtaler i forslag til ny §17-4 (3) bokstav a og b. Til forslagets §11-8e 6. ledd: « Der betalingsforpliktelsen er fastsatt som en kostnadsramme jf. §11-8a sjette ledd bokstav de skal kommunen foreta et økonomisk sluttoppgjør når infrastrukturen er etablert.» Kommentar: Her bør det presiseres at det økonomiske sluttoppgjøret gjennomføres når all infrastruktur som inngår i bidraget er etablert. Utbyggingen skjer gjerne etappevis og påvirkes av utbyggingsinitiativene og lar seg ofte ikke angi på forhånd. Det vil også være lite hensiktsmessig med avregninger som baseres på etapper eller delvis realisering. Forslag til endringer i bestemmelser om utbyggingsavtaler – kapittel 17 Til forslagets pkt 17-1 definisjon: «Med utbyggingsavtale meners en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om gjennomføring av kommunal arealplan ved utbygging av grunneiers eiendom.» Kommentar: Sola kommune mener man burde beholdt presiseringen om at utbyggingsavtaler må ha sitt grunnlag i kommunens i kommunens myndighet etter pbl, som en avgrensning mot avtaler som gjelder gjennomføring av arealplan, men har grunnlag i forpliktelser som følger av avtaler inngått med grunnlag i kommunens private autonomi (kjøp og salg av kommunal eiendom, selskapsrettslige forpliktelser mv) som departementet etter gjeldende forvaltningsrettslige prinsipper bør være varsom med å regulere. Departementet har tidligere uttalt at det finnes en nedre grense for hvilke avtaler som anses som utbyggingsavtaler, og at avtaler som i det vesentligste gjelder infrastruktur omfattet av kommunens pålegg om opparbeidelse etter pbl kapittel 18 ikke trenger å følge saksbehandlingsreglene for utbyggingsavtaler. Den nedre grense for bruk utbyggingsavtaler burde klargjøres og beskrives. Det er et stort antall områder hvor det kun er det forhold at noen grøntområder er gjort offentlige som går utover opparbeidelsesplikten. Det ville trolig ha stor betydning for tidsbruken knyttet til slike avtaler dersom den rettslige statusen for slike enklere gjennomføringsavtaler var tydelig angitt. Til forslagets pkt 17-4 annet ledd: «Utbyggingsavtaler kan ikke gjelde infrastrukturtiltak som er tilstrekkelig etablert, eller kostnader til drift og andre administrative kostnader i forbindelse med utbyggingen,» Kommentar: I høringsnotatet er det sagt at unntaket gjelder generelle administrasjonskostnader, mens forslaget til lovbestemmelse unntar administrative kostnader uten at det er presisert at dette kun gjelder generelle administrasjonskostnader. Enkelte administrative kostnader kan tas med i grunnlaget for lovbestemt refusjon etter pbl og i de tilfeller hvor utbyggers bidrag skjer i form av et arealbidrag vil administrative kostnader bli en endelig kostnad for utbygger. Kommunen mener det ville vært en klar fordel om regelverket er mest mulig nøytralt når det gjaldt adgangen til å belaste administrative kostnader, slik at endelig belastning av disse ikke blir styrende for valg av gjennomfører. Til forslagets pkt 17-4 tredje ledd: «For bidrag etter først ledd bokstav a gjelder følgende rammer: Infrastrukturen skal direkte tjene eiendommen som bebygges Bidraget skal ikke overstige den belastning infrastrukturen får som følge av utbyggingen på eiendommen. Der kommunen bidrar til gjennomføring av arealplanen, kan dette hensyntas ved fastsetting av private bidrag.» Kommentar: Sola kommune viser her til eksempel og kommunens tidligere kommentarer knyttet til forslagets 11-8 b (1) bokstav a og b over, som gjelder i enda sterkere grad den formulering som foreslås i §17-4 tredje ledd. I høringsnotatet er "lekeplasser" brukt som eksempel på tiltak som indirekte tjener utbyggingen. Felles private lekeplasser betjener utbyggingens behov, og uttalelsen kan oppfattes som at lekeplasser faller utenfor det man kan inngå utbyggingsavtale om, noe som ville være uforståelig Tiltak som «tjener» er øverst på side 131 i høringsnotatet beskrevet som et alternativ til tiltak som avhjelper en ulempe fra eiendommen, og det synes nærliggende å forstå begrepet «direkte tjene» som at det blant annet en avgrensning mot de tiltakene som avhjelper ulemper forårsaket av utbyggingen. Kommunen mener det er uriktig å beskrive dette som en «presisering» ettersom tiltak som er begrunnet i behovet for å avhjelpe ulemper i dag klart ligger innenfor nødvendighetsvilkåret. At « departementet har inntrykk av at det ikke tillegges den vekten det [nødvendighetsvilkåret] var tiltenkt» er en svak begrunnelse for at vilkår skjerpes ytterligere. Slike problemer bør enten avhjelpes gjennom håndhevelsesvirkemidler og ev. burde årsakene kartlegges nærmere. En så vesentlig innsnevring av virkeområdet til bestemmelsene må også være baseret på fakta og ikke «inntrykk». Avslutningsvis vil kommunen bemerke at problemet når det gjelder styrkeforholdet mellom partene i en utbyggingsavtale ikke løses verken gjennom gjeldende regelverk eller endringsforslaget. Denne skjevheten har, slik kommunen ser det, sin primære årsak i at grunneier og utbygger i de aller fleste tilfeller har en langt sterkere interesse i realisering av en konkret utbygging, særlig når det gjelder private planforslag. Ulikheten i perspektiv her er gjerne helt legitim. Forskjellen skyldes at kommunens interesse primært knytter seg til størrelsen på utbyggingsaktiviteten i et bredere perspektiv og i mindre grad til enkelteiendommer. Det er et vesentlig problem for måloppnåelsen i arealplanleggingen, som nevnt i innledningen, at det i utbygging innenfor allerede utbygde områder krever vesentlig mer kommunale investeringer pr bolig enn green fields utbygginger, ettersom samfunnsnytten ellers er klart størst for førstnevnte. Når forslaget til kriterier for private bidrag klart favoriserer nybygget infrastruktur, så forsterkes dreiningen mot green fields-utbygginger ytterligere. Dagens regelverk har trolig hatt en normativ betydning og gitt bedre begrunnede planvedtak, uten at det betyr at kommunens samlede bevilgninger til private utbygginger av den grunn øker. Kommunen vil minne om at i de tilfeller der rekkefølgetiltakene faktisk er saklig begunnet i utbyggingens behov og nødvendige for en forsvarlig plangjennomføring, gir de foreslåtte innsnevringer i adgangen til å inngå utbyggingsavtaler for å løse dem, kun et større gap mellom kommunens bevilgninger og de private utbyggingsbehov som lovlig kan løses gjennom utbyggingsavtaler. Særlig for de private planforslagene vil det føre til at vurderingen av planens gjennomførbarhet, som gjøres under planprosessen, kan tvinge frem avvisninger av flere private planforslag, hvor særlig de mindre utbyggingene vil ha vansker i med å nå opp i konkurransen om kommunale bevilgninger. Vedlegg MicrosoftTeams-image (1).png Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
