NBBLs høringsuttalelse - NOU 2020: 16 Levekår i byer – Gode lokalsamfunn for alle
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for 41 boligbyggelag. Disse har 1.135.000 medlemmer og forvalter om lag 570.000 boliger i over 14.700 boligselskap over hele landet. Boligbyggelagene bidro til bygging av cirka 4.000 boliger i 2020.
NBBL mener NOUen har en god og interessant tilnærming til utfordringer knyttet til Levekår i byer - der boområder, boliger og boligpolitikk er avgjørende for folks levekår. Selv om det i begrenset grad er norsk forskning som legges til grunn for vurderingene, er det mye nyttig og relevant materiale om hvordan bosted og boforhold påvirker levekår. Vi anbefaler at utvalgets vurderinger og anbefalinger tas med når framtidig boligpolitikk utformes.
NBBL har gjennomgått rapporten, og våre innspill begrenser seg til å vurdere de bolig- og planpolitiske forslagene, og noe mangler NOUen med fordel burde inkludert.
Om levekår i norske byer
De aller fleste bor godt og lever godt i Norge – også i byene. Det stadfestes i NOUen. L evekårsindikatorene brukt i levekårsutsatte steder i norske byer sammenliknes med tilsvarende indikatorer for svenske og danske levekårsutsatte områder. Indikatorene er ikke direkte sammenliknbare, men de gir grunnlag for å si at opphopingen av levekårsutfordringer er lavere i Norge enn i nabolandene. Selv om situasjonen i all hovedsak framstår som positiv, betyr det ikke at det ikke er utfordringer i Norge. Og utviklingen går i feil retning, ifølge utvalget.
Men vi merker oss imidlertid at rapporten presenterer undersøkelser som viser at beboere i utsatte byområder i all hovedsak er fornøyde med - og trives i - nabolagene sine. Områder med opphoping av levekårsproblemer er preget av mangfoldige miljøer, levende lokalsamfunn og positive krefter i lokalmiljøene.
Overordnede kommentarer til forslagene i utvalget
Som utvalget mener NBBL at den norske eierlinja i hovedsak er en god løsning. Den norske modellen må videreføres og styrkes.
For det første er det viktig å opprettholde en høy og stabil bygging av varierte boliger det er behov for framover. Det er avgjørende for å holde boligprisene på et akseptabelt nivå. Staten og ikke minst kommuner må legge til rette for at boligbygging prioriteres høyere. Som utvalget presiserer må boligbyggingen gå hånd-i-hånd med gode uteområder, møteplasser, service og et godt kollektivtransporttilbud.
Samtidig må det iverksettes tiltak for å forebygge at husstander blir vanskeligstilte på boligmarkedet. Det må sikres at flest mulig kan eie egen bolig, om nødvendig ved hjelp av boligsosiale tiltak. Det er veldig bekymringsfullt at eierandelen blant lavinntektsgrupper har gått ned med ca. 10 prosent siste 10-15 årene (kilde: SSB Levkårsundersøkelsen).
Det viktig at det er et tilbud av gode utleieboliger med forutsigbare leieforhold, og rimelige husleier – gjerne godt integrert blant eierbolig og med god oppfølging for de som trenger det. Utleieboliger er viktig for de som skal spare opp egenkapital til kjøp av bolig, for de som har behov for en leid bolig i en overgangsfase, og for husstander som vanskelig kan eie egen bolig.
NOUens boligrelaterte forslag og NBBLs kommentarer
Gjennom byutvikling og boligpolitikk kan myndighetene påvirke hvordan den økonomiske ulikheten setter spor i form av segregering. Gode offentlige utearealer og møteplasser er derfor ekstra viktig i de utsatte områdene og må etter utvalgets syn prioriteres særskilt høyt.
Kommunene har et hovedansvar for den kommunale arealplanleggingen, men staten er også sentral i byutviklingen ved blant annet investeringer i infrastruktur, og lokalisering av statlige arbeidsplasser og tjenester. Både stat og kommune må gis tydelige føringer som forplikter å ta levekårshensyn i forbindelse med planlegging og investeringer, og som gir kommunene klare retningslinjer i dialog med utbyggere, grunneiere og naboer.
Utvalget legger vekt på at kommunene bør få flere verktøy, slik at de kan legge bedre til rette for at ulike befolkningsgrupper kan bosette seg i de samme områdene.
Utvalgte forslag NBBL ønsker å kommentere:
· Føringer for en sosialt balansert byutvikling
NOUen foreslår at staten må gi tydelige føringer til kommunene om å ta hensyn til en sosialt balansert byutvikling i arealplanleggingen. Føringene kan forankres i «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportverktøy». Det vil gi kommunene et sterkere verktøy i dialogen med private aktører som utbyggere, grunneiere og naboer, og med offentlige myndighet som tar beslutninger om lokalisering av arbeidsplasser, infrastruktur mv.
Staten må bidra med bedre veiledning og flere konkrete råd og eksempler på hvordan det er mulig å utjevne levekårsforskjeller gjennom byutvikling.
NBBL støtter forslaget
o Kommunene må få muligheter til å påvirke boligsammensetningen ved å kunne stille krav til disposisjonsform
NOUen foreslår at plan- og bygningsloven endres slik at kommunene gis større anledning til å fastsette planbestemmelser om disposisjonsform.
NBBL kan se positive sider med forslaget, men samtidig vil det være uheldig at kommunene kan stille enda flere krav enn i dag. Utvalget ønsker at kommunene kan stille krav om at det bygges borettslag i stedet for sameier i boligprosjekter i levekårsutsatte områder for på den måten å begrense utleie og forbedre bostabiliteten. I områder med høye boligpriser skal det ifølge utvalget kunne stilles krav om bygging av utleieboliger slik at også husstander uten økonomi til å kjøpe, kan bosette seg i området.
NBBL mener andre virkemidler kan ivareta utfordringene forslaget tar sikte på å løse. I dag er det for lite kunnskap om konsekvensene av forslaget. Det er også for liten kunnskap om alternative tiltak. Det er begrenset kunnskap fra Norge om hvilken betydning eierform har på levekår, samfunnsutvikling osv. Det vil derfor være nyttig med en gjennomgang før det evt. foreslås en lovendring. Eksemplene omtalt i NOUen kommer fra land med andre boligmodeller enn den norske.
Det bør gjennomføres en vurdering av endringer i plan- og bygningsloven slik at kommunene kan regulere disposisjonsform på nye boliger. En slik vurdering bør begrenses til eierform, dvs. om boligene skal være borettslag, boligsameie og utleieboliger, samt etablererløsninger som leie-til eie, deleie-løsninger osv.
Vi viser ellers til tiltaket som foreslås av Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) i Boligsosial strategi. KMD vil utrede om det kan være et godt supplement å tillate kommunene å regulere disposisjonsform på nye boliger. I tillegg vil departementet vurdere om kommunene bør få anledning til å stille krav om at en andel av nye boliger skal tilbys gjennom alternative etableringsmodeller.
o Kommunene må gis bedre muligheter til å kjøpe kommunale boliger i områder med høye boligpriser.
NOUen foreslår at staten bør gi kommunene anledning til å inngå avtaler om kjøp eller leie til under markedspris. Kommunene har allerede flere virkemidler som kan benyttes til å skaffe kommunale boliger. Husbanktilskudd- og lån, forkjøpsrett gjennom utbyggingsavtaler og 10 prosent-regelen om kjøp i borettslag og sameier. Ingen av disse tiltakene stimulerer til kommunale kjøp i boområder med høyere priser – heller tvert imot.
NBBL støtter ikke forslaget. Det kan medføre – som også utvalget påpeker - svekket lønnsomheten i prosjektene, og lavere boligbygging. Mer boligbygging som begrenser boligprisene er – sammen med tiltak omtalt over - det viktigste bidraget til at flere kan kjøpe egen bolig.
10 prosent-regelen fungerer stort sett etter intensjonen så lenge kommunene følger opp beboere med behov for ekstra oppfølging. NBBL vil minne om hvor viktig det er at kommunene velger ut beboere som kan bo i ordinære borettslag og sameier, og at de bistår husstandene som har behov for det for å unngå et unødvendige konflikter mellom beboere.
o Bedre muligheter for boligeie for lavinntektsfamilier i ulike deler av byen. Utvalget mener at staten bør vurdere å gi kommunene sterkere insentiver til å inngå leie-til-eie-avtaler fordi det kan bidra til at lavinntektsfamilier får større muligheter til å bo i eid bolig i ulike boområder. Utvalget mener utleietilskuddet kommunen får til å kjøpe boliger der det inngås leie-til-eieavtaler bør gå til nedbetaling av boligen for beboeren fremfor at den delen som ikke er avskrevet må tilbakebetales Husbanken som i dag.
NBBL støtter initiativ som gir flere mulighet til å eie – og vi foreslår at de boligsosiale virkemidlene som støtter boligeie gjennomgås. Vi mener de boligsosiale virkemidlene som startlån, leie-til-eie-løsninger, etableringstilskudd, tilpasningstilskudd og bostøtte fungerer for dårlig sammen – og for dårlig sammen med virkemidlene kommunene tildeles fra Husbanken til utleieboliger. På dette området finnes det mye kunnskap som stadfester NBBLs vurderinger. Det er behov for en større gjennomgang av de boligsosiale tiltakene samlet, ikke hvert enkelt tiltak som nå i forbindelse med gjennomgangen av bostøtten. Vi ønsker spesielt vurdert om tidligere Husbanktilskudd til etablering, tilpasning og FOU lagt inn i kommunerammen, fremover heller bør benyttes som før innlemmingen. Et element i helhetsvurderingen vi foreslår, kan være å se på om lavinntektsfamilier kan bosette seg i områder med høyere inntekter ved hjelp av de boligsosiale virkemidlene.
o Kvalitetssjekk av utleieforhold med husleiestøtte Utvalget mener det er uheldig at støtte til husleie (sosialhjelp og bostøtte) går til boliger med uakseptabel dårlig standard og evt. ulovlige leieforhold. Staten bør gi kommunene verktøy/veileder til å gjennomføre en kvalitetssjekk, og staten kan tilby en frivillig sertifiseringsordning for utleieboliger. Utvalget foreslår også en «boindeks» for beboernes opplevelser av sine boliger.
NBBL støtter disse forslagene og mener det er positivt å sikre god kvalitet på utleieboliger, og at leieforhold inngås i henhold til gjeldene regelverk.
o Utrede bostøtten til barnefamilier i storbyene. Utvalget anbefaler at ekspertutvalget som vurderer bostøtten evt. annen støtte, kan foreslå endringer som vil bedre den økonomiske situasjonen for familier med svært lave inntekter, gir forutsigbarhet, akseptabel boutgiftsbelastning og støtter godt opp under arbeidslinja.
NBBL støtter initiativet, jf. vårt forslag om å vurdere alle boligsosiale virkemidler som støtter opp om eierlinja samlet. Vi er spesielt bekymret for andelen eiere som får bostøtte er betydelig redusert. I dag er det ca. 11 pst. andel eiere, mot 21 pst. i 2010.
o Utvalget mener det er viktig å jobbe for at leietakere har bedre muligheter til å skaffe seg en god bolig og en trygg og stabil bosituasjon.
o Utvalget mener at det må legges bedre til rette for en utleiesektor der leie blir et reelt alternativ til eie.
o Det kan være behov for bedre rammebetingelser for utleiere som ønsker å drive boligutleie som en seriøs og langsiktig næringsvirksomhet.
NBBL støtter forslagene
Tydeligere mål og ansvarsfordeling i områdesatsingen
o Utvalget foreslår å utvide bomiljøtilskuddet til andre levekårsutsatte områder – ut over områdene kommunene allerede har inngått avtale om områdesatsing. Det foreslås opprettes et eget statlig tilskudd.
NBBL støtter forslaget.
Vi er enig med utvalget i at tilskuddet har begrenset verdi for beboeres levekår, men har betydning for trivselen i et område - spesielt der nye møteplasser opprettes. Forslaget kan bidra til å etablere et samarbeid mellom kommune, borettslag, velforeninger, organisasjoner og andre private initiativ.
o Opprettelsen av en koordinerende statlig enhet som skal ha et særskilt ansvar for å analysere segregeringen og koordinere virkemidler som kan dempe segregeringen. Utvalget foreslår at én statlig enhet får et tydeligere samordnings- og koordineringsansvar i arbeidet mot segregering. Det kan innebære ansvar for forskning, analyser og datatilgang om segregering og utsatte byområder, for eksempel for å utvikle og finansiere levekårsdata på områdenivå. I tillegg kan enheten få ansvar for å vurdere hvordan statlige virkemidler påvirker utviklingen, og kommunisere med sektormyndigheter om eventuelle endringer i virkemidlene. Utvalget viser til at det danske Center for Boligsocial Udvikling har et årlig budsjett på 10 millioner danske kroner.
NBBL mener det bør opprettes en slik enhet og at den knyttes til Husbanken organisatorisk . Den bør samlokaliseres med ledende utrednings- og forskningsmiljøer på (primært) sosial ulikhet og (sekundært) bolig og levevilkår, eller begge kategorier dersom det er praktisk mulig. Enheten bør motta en grunnfinansiering fra staten, og hente en mindre andel av inntektene fra oppdrag.
o Tydeligere mål og ansvarsfordeling i områdesatsinger
Den statlige finansieringen av områdesatsinger består av en rekke sektorbaserte tilskuddsordninger innenfor blant annet utdanning, arbeidsmarkedstiltak og byutvikling. Utvalget mener at det er viktig at områdesatsinger har få og tydelige mål med en klar sammenheng mellom mål, strategier og tiltak.
En områdesatsing kan være et godt virkemiddel for å gjennomføre koordinerte lokale tiltak både innenfor fysisk opprusting og sosiale forhold som kan bidra til gode og trygge bo- og oppvekstmiljøer. Områdesatsinger kan også være et godt verktøy for å sikre innovasjon og metodeutvikling i offentlig sektor.
Utvalget foreslår å avvikle dagens sektorbaserte tilskuddsordninger og opprette to nye tilskuddsordninger:
· ett tilskudd til gode og trygge bo- og oppvekstmiljøer
· ett tilskudd til innovasjon og metodeutvikling.
NBBL støtter forslagene
Den eldre konsentrerte bebyggelsen i drabantbyene bygd i årene etter krigen og fram til 1980-tallet - er ofte et godt tilbud med rimelige eierboliger i byene. Som rapporten påpeker er det også i Norge tendenser til dårlige levekår i deler av denne bebyggelsen, men det er langt færre utfordringer sammenlignet med andre land. Dette forklares delvis av eierforhold. Norge valgte borettslagsmodellen og en blanding av ulike typer blokker og småhusbebyggelse i samme område tett på eksisterende boområder med eldre småhusbebyggelse.
Dette har fungert bra også mht. levekårsforhold. Derfor savner NBBL omtale i rapporten av kvaliteten på den eldre konsentrerte bebyggelsen. Stort sett fungerer eierlinja godt der folk eier boligene i felleskap. Boligene er, som også rapporten sier, stort sett godt vedlikeholdt. Men når det gjelder oppgraderinger som krever større investering, er det vanskelig å realisere med 2/3-flertall på generalforsamling. Oppgraderinger kan bli en enda større utfordring for boligsameiene - som ble etablert på 1980-tallet og framover - fordi det er vanskeligere å finansiere større felles investeringer ved denne eierformen enn i borettslag.
Dagens tekniske krav til nye boliger fremmer energieffektive og tilgjengelige boliger, mens den eldre konsentrerte boligmassen er bygd etter helt andre tekniske krav. Boligene ble bygget enkelt og rimelig for å redusere stor boligmangel i byene. Å heve kvaliteten på denne bebyggelsen er et godt tiltak for å forebygge dårlige boforhold, og forhindre konsentrasjon av husstander med levekårsutfordringer.
NBBL mener politikken må sikrer at kvalitetene på boligene og boområdene løftes de kommende årene, slik at Norge unngår forslummingen vi har sett i mange andre land. Å unngå forslumming er avgjørende for å lykkes med tiltaksom skal sikre en variert boligbygging, og selektive boligsosiale tiltak rettet mot enkelthusstander. Lykkes slike tiltak kan drabantbyboliger være attraktive boliger også i de kommende tiårene.
En gruppe som i liten grad er nevnt i rapporten - men som er en stor gruppe i denne bebyggelsen – er eldre. Dette er ofte eldre som flyttet inn når boligene var nye, har bodd der hele sitt voksne liv, og som sitter igjen som enker eller enkemenn. Gruppe har ikke nødvendigvis levekårsutfordringer, men de har heller ikke råd til å flytte til nyere og mer egnede boliger for eldre. Fordi disse boligene mange steder mangler heis blir offentlige omsorgsboliger alternativet. Hadde boligene blitt oppgradert med heis, universelt utformede uteområder og andre tilgjengelighetstiltak, kunne eldre bli boende i eget hjem mange ekstra år. Eldre kan bidratt til et godt og stabilt bomiljø, og kommunen kan spare betydelige beløp på sine omsorgsbudsjetter hvis eldre bo hjemme lengre enn i dag.
En boligpolitikk som vil bidra til økt bostandard og forebygging av levekårsutfordringer
Ø kt tilgjengelighet, energieffektivisering og redusert nybyggingsbehov realiseres ikke uten videre i dagens eiermodell. Dette er store investeringer det er vanskelig å få tilslutning til blant beboere. Svaret er blant annet bedre offentlig/privat-samarbeid mellom norske boligeiere og myndighetene, og dette må også innebære økonomiske virkemidler.
· Husbanken må gis en større og koordinerende rolle i forbindelse med bærekraftig oppgradering spesielt i borettslag/sameier. Rollen bør omfatte både den miljømessige og sosiale bærekraften.
o Tilskudd til tilstandsvurdering vil stimulere til ambisiøs oppgradering og må styrkes. A ndelen tilskudd av kostnadene må økes til 70 prosent og sees i sammenheng med ny energimerkeordning for konsentrert bebyggelse.
o Heisoffensiv – økt satsings på tilskudd til heis.
· Enovas virkemidler for boligsektoren må styrkes spesielt mot borettslag og sameier, slik at de likestilles private husholdninger.
o Borettslag og sameier må defineres som en egen målgruppe i Enova.
o Borettslag og sameier må inkluderes i Enovatilskuddet som i dag er forbeholdt private eiere.
o Ordningen med rettighetsbaserte tiltak må utvides og målrettes hele boligsektoren.
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for 41 boligbyggelag. Disse har 1.135.000 medlemmer og forvalter om lag 570.000 boliger i over 14.700 boligselskap over hele landet. Boligbyggelagene bidro til bygging av cirka 4.000 boliger i 2020.
NBBL mener NOUen har en god og interessant tilnærming til utfordringer knyttet til Levekår i byer - der boområder, boliger og boligpolitikk er avgjørende for folks levekår. Selv om det i begrenset grad er norsk forskning som legges til grunn for vurderingene, er det mye nyttig og relevant materiale om hvordan bosted og boforhold påvirker levekår. Vi anbefaler at utvalgets vurderinger og anbefalinger tas med når framtidig boligpolitikk utformes.
NBBL har gjennomgått rapporten, og våre innspill begrenser seg til å vurdere de bolig- og planpolitiske forslagene, og noe mangler NOUen med fordel burde inkludert.
Om levekår i norske byer
De aller fleste bor godt og lever godt i Norge – også i byene. Det stadfestes i NOUen. L evekårsindikatorene brukt i levekårsutsatte steder i norske byer sammenliknes med tilsvarende indikatorer for svenske og danske levekårsutsatte områder. Indikatorene er ikke direkte sammenliknbare, men de gir grunnlag for å si at opphopingen av levekårsutfordringer er lavere i Norge enn i nabolandene. Selv om situasjonen i all hovedsak framstår som positiv, betyr det ikke at det ikke er utfordringer i Norge. Og utviklingen går i feil retning, ifølge utvalget.
Men vi merker oss imidlertid at rapporten presenterer undersøkelser som viser at beboere i utsatte byområder i all hovedsak er fornøyde med - og trives i - nabolagene sine. Områder med opphoping av levekårsproblemer er preget av mangfoldige miljøer, levende lokalsamfunn og positive krefter i lokalmiljøene.
Overordnede kommentarer til forslagene i utvalget
Som utvalget mener NBBL at den norske eierlinja i hovedsak er en god løsning. Den norske modellen må videreføres og styrkes.
For det første er det viktig å opprettholde en høy og stabil bygging av varierte boliger det er behov for framover. Det er avgjørende for å holde boligprisene på et akseptabelt nivå. Staten og ikke minst kommuner må legge til rette for at boligbygging prioriteres høyere. Som utvalget presiserer må boligbyggingen gå hånd-i-hånd med gode uteområder, møteplasser, service og et godt kollektivtransporttilbud.
Samtidig må det iverksettes tiltak for å forebygge at husstander blir vanskeligstilte på boligmarkedet. Det må sikres at flest mulig kan eie egen bolig, om nødvendig ved hjelp av boligsosiale tiltak. Det er veldig bekymringsfullt at eierandelen blant lavinntektsgrupper har gått ned med ca. 10 prosent siste 10-15 årene (kilde: SSB Levkårsundersøkelsen).
Det viktig at det er et tilbud av gode utleieboliger med forutsigbare leieforhold, og rimelige husleier – gjerne godt integrert blant eierbolig og med god oppfølging for de som trenger det. Utleieboliger er viktig for de som skal spare opp egenkapital til kjøp av bolig, for de som har behov for en leid bolig i en overgangsfase, og for husstander som vanskelig kan eie egen bolig.
NOUens boligrelaterte forslag og NBBLs kommentarer
Gjennom byutvikling og boligpolitikk kan myndighetene påvirke hvordan den økonomiske ulikheten setter spor i form av segregering. Gode offentlige utearealer og møteplasser er derfor ekstra viktig i de utsatte områdene og må etter utvalgets syn prioriteres særskilt høyt.
Kommunene har et hovedansvar for den kommunale arealplanleggingen, men staten er også sentral i byutviklingen ved blant annet investeringer i infrastruktur, og lokalisering av statlige arbeidsplasser og tjenester. Både stat og kommune må gis tydelige føringer som forplikter å ta levekårshensyn i forbindelse med planlegging og investeringer, og som gir kommunene klare retningslinjer i dialog med utbyggere, grunneiere og naboer.
Utvalget legger vekt på at kommunene bør få flere verktøy, slik at de kan legge bedre til rette for at ulike befolkningsgrupper kan bosette seg i de samme områdene.
Utvalgte forslag NBBL ønsker å kommentere:
· Føringer for en sosialt balansert byutvikling
NOUen foreslår at staten må gi tydelige føringer til kommunene om å ta hensyn til en sosialt balansert byutvikling i arealplanleggingen. Føringene kan forankres i «Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportverktøy». Det vil gi kommunene et sterkere verktøy i dialogen med private aktører som utbyggere, grunneiere og naboer, og med offentlige myndighet som tar beslutninger om lokalisering av arbeidsplasser, infrastruktur mv.
Staten må bidra med bedre veiledning og flere konkrete råd og eksempler på hvordan det er mulig å utjevne levekårsforskjeller gjennom byutvikling.
NBBL støtter forslaget
o Kommunene må få muligheter til å påvirke boligsammensetningen ved å kunne stille krav til disposisjonsform
NOUen foreslår at plan- og bygningsloven endres slik at kommunene gis større anledning til å fastsette planbestemmelser om disposisjonsform.
NBBL kan se positive sider med forslaget, men samtidig vil det være uheldig at kommunene kan stille enda flere krav enn i dag. Utvalget ønsker at kommunene kan stille krav om at det bygges borettslag i stedet for sameier i boligprosjekter i levekårsutsatte områder for på den måten å begrense utleie og forbedre bostabiliteten. I områder med høye boligpriser skal det ifølge utvalget kunne stilles krav om bygging av utleieboliger slik at også husstander uten økonomi til å kjøpe, kan bosette seg i området.
NBBL mener andre virkemidler kan ivareta utfordringene forslaget tar sikte på å løse. I dag er det for lite kunnskap om konsekvensene av forslaget. Det er også for liten kunnskap om alternative tiltak. Det er begrenset kunnskap fra Norge om hvilken betydning eierform har på levekår, samfunnsutvikling osv. Det vil derfor være nyttig med en gjennomgang før det evt. foreslås en lovendring. Eksemplene omtalt i NOUen kommer fra land med andre boligmodeller enn den norske.
Det bør gjennomføres en vurdering av endringer i plan- og bygningsloven slik at kommunene kan regulere disposisjonsform på nye boliger. En slik vurdering bør begrenses til eierform, dvs. om boligene skal være borettslag, boligsameie og utleieboliger, samt etablererløsninger som leie-til eie, deleie-løsninger osv.
Vi viser ellers til tiltaket som foreslås av Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) i Boligsosial strategi. KMD vil utrede om det kan være et godt supplement å tillate kommunene å regulere disposisjonsform på nye boliger. I tillegg vil departementet vurdere om kommunene bør få anledning til å stille krav om at en andel av nye boliger skal tilbys gjennom alternative etableringsmodeller.
o Kommunene må gis bedre muligheter til å kjøpe kommunale boliger i områder med høye boligpriser.
NOUen foreslår at staten bør gi kommunene anledning til å inngå avtaler om kjøp eller leie til under markedspris. Kommunene har allerede flere virkemidler som kan benyttes til å skaffe kommunale boliger. Husbanktilskudd- og lån, forkjøpsrett gjennom utbyggingsavtaler og 10 prosent-regelen om kjøp i borettslag og sameier. Ingen av disse tiltakene stimulerer til kommunale kjøp i boområder med høyere priser – heller tvert imot.
NBBL støtter ikke forslaget. Det kan medføre – som også utvalget påpeker - svekket lønnsomheten i prosjektene, og lavere boligbygging. Mer boligbygging som begrenser boligprisene er – sammen med tiltak omtalt over - det viktigste bidraget til at flere kan kjøpe egen bolig.
10 prosent-regelen fungerer stort sett etter intensjonen så lenge kommunene følger opp beboere med behov for ekstra oppfølging. NBBL vil minne om hvor viktig det er at kommunene velger ut beboere som kan bo i ordinære borettslag og sameier, og at de bistår husstandene som har behov for det for å unngå et unødvendige konflikter mellom beboere.
o Bedre muligheter for boligeie for lavinntektsfamilier i ulike deler av byen. Utvalget mener at staten bør vurdere å gi kommunene sterkere insentiver til å inngå leie-til-eie-avtaler fordi det kan bidra til at lavinntektsfamilier får større muligheter til å bo i eid bolig i ulike boområder. Utvalget mener utleietilskuddet kommunen får til å kjøpe boliger der det inngås leie-til-eieavtaler bør gå til nedbetaling av boligen for beboeren fremfor at den delen som ikke er avskrevet må tilbakebetales Husbanken som i dag.
NBBL støtter initiativ som gir flere mulighet til å eie – og vi foreslår at de boligsosiale virkemidlene som støtter boligeie gjennomgås. Vi mener de boligsosiale virkemidlene som startlån, leie-til-eie-løsninger, etableringstilskudd, tilpasningstilskudd og bostøtte fungerer for dårlig sammen – og for dårlig sammen med virkemidlene kommunene tildeles fra Husbanken til utleieboliger. På dette området finnes det mye kunnskap som stadfester NBBLs vurderinger. Det er behov for en større gjennomgang av de boligsosiale tiltakene samlet, ikke hvert enkelt tiltak som nå i forbindelse med gjennomgangen av bostøtten. Vi ønsker spesielt vurdert om tidligere Husbanktilskudd til etablering, tilpasning og FOU lagt inn i kommunerammen, fremover heller bør benyttes som før innlemmingen. Et element i helhetsvurderingen vi foreslår, kan være å se på om lavinntektsfamilier kan bosette seg i områder med høyere inntekter ved hjelp av de boligsosiale virkemidlene.
o Kvalitetssjekk av utleieforhold med husleiestøtte Utvalget mener det er uheldig at støtte til husleie (sosialhjelp og bostøtte) går til boliger med uakseptabel dårlig standard og evt. ulovlige leieforhold. Staten bør gi kommunene verktøy/veileder til å gjennomføre en kvalitetssjekk, og staten kan tilby en frivillig sertifiseringsordning for utleieboliger. Utvalget foreslår også en «boindeks» for beboernes opplevelser av sine boliger.
NBBL støtter disse forslagene og mener det er positivt å sikre god kvalitet på utleieboliger, og at leieforhold inngås i henhold til gjeldene regelverk.
o Utrede bostøtten til barnefamilier i storbyene. Utvalget anbefaler at ekspertutvalget som vurderer bostøtten evt. annen støtte, kan foreslå endringer som vil bedre den økonomiske situasjonen for familier med svært lave inntekter, gir forutsigbarhet, akseptabel boutgiftsbelastning og støtter godt opp under arbeidslinja.
NBBL støtter initiativet, jf. vårt forslag om å vurdere alle boligsosiale virkemidler som støtter opp om eierlinja samlet. Vi er spesielt bekymret for andelen eiere som får bostøtte er betydelig redusert. I dag er det ca. 11 pst. andel eiere, mot 21 pst. i 2010.
o Utvalget mener det er viktig å jobbe for at leietakere har bedre muligheter til å skaffe seg en god bolig og en trygg og stabil bosituasjon.
o Utvalget mener at det må legges bedre til rette for en utleiesektor der leie blir et reelt alternativ til eie.
o Det kan være behov for bedre rammebetingelser for utleiere som ønsker å drive boligutleie som en seriøs og langsiktig næringsvirksomhet.
NBBL støtter forslagene
Tydeligere mål og ansvarsfordeling i områdesatsingen
o Utvalget foreslår å utvide bomiljøtilskuddet til andre levekårsutsatte områder – ut over områdene kommunene allerede har inngått avtale om områdesatsing. Det foreslås opprettes et eget statlig tilskudd.
NBBL støtter forslaget.
Vi er enig med utvalget i at tilskuddet har begrenset verdi for beboeres levekår, men har betydning for trivselen i et område - spesielt der nye møteplasser opprettes. Forslaget kan bidra til å etablere et samarbeid mellom kommune, borettslag, velforeninger, organisasjoner og andre private initiativ.
o Opprettelsen av en koordinerende statlig enhet som skal ha et særskilt ansvar for å analysere segregeringen og koordinere virkemidler som kan dempe segregeringen. Utvalget foreslår at én statlig enhet får et tydeligere samordnings- og koordineringsansvar i arbeidet mot segregering. Det kan innebære ansvar for forskning, analyser og datatilgang om segregering og utsatte byområder, for eksempel for å utvikle og finansiere levekårsdata på områdenivå. I tillegg kan enheten få ansvar for å vurdere hvordan statlige virkemidler påvirker utviklingen, og kommunisere med sektormyndigheter om eventuelle endringer i virkemidlene. Utvalget viser til at det danske Center for Boligsocial Udvikling har et årlig budsjett på 10 millioner danske kroner.
NBBL mener det bør opprettes en slik enhet og at den knyttes til Husbanken organisatorisk . Den bør samlokaliseres med ledende utrednings- og forskningsmiljøer på (primært) sosial ulikhet og (sekundært) bolig og levevilkår, eller begge kategorier dersom det er praktisk mulig. Enheten bør motta en grunnfinansiering fra staten, og hente en mindre andel av inntektene fra oppdrag.
o Tydeligere mål og ansvarsfordeling i områdesatsinger
Den statlige finansieringen av områdesatsinger består av en rekke sektorbaserte tilskuddsordninger innenfor blant annet utdanning, arbeidsmarkedstiltak og byutvikling. Utvalget mener at det er viktig at områdesatsinger har få og tydelige mål med en klar sammenheng mellom mål, strategier og tiltak.
En områdesatsing kan være et godt virkemiddel for å gjennomføre koordinerte lokale tiltak både innenfor fysisk opprusting og sosiale forhold som kan bidra til gode og trygge bo- og oppvekstmiljøer. Områdesatsinger kan også være et godt verktøy for å sikre innovasjon og metodeutvikling i offentlig sektor.
Utvalget foreslår å avvikle dagens sektorbaserte tilskuddsordninger og opprette to nye tilskuddsordninger:
· ett tilskudd til gode og trygge bo- og oppvekstmiljøer
· ett tilskudd til innovasjon og metodeutvikling.
NBBL støtter forslagene
Den eldre konsentrerte bebyggelsen i drabantbyene bygd i årene etter krigen og fram til 1980-tallet - er ofte et godt tilbud med rimelige eierboliger i byene. Som rapporten påpeker er det også i Norge tendenser til dårlige levekår i deler av denne bebyggelsen, men det er langt færre utfordringer sammenlignet med andre land. Dette forklares delvis av eierforhold. Norge valgte borettslagsmodellen og en blanding av ulike typer blokker og småhusbebyggelse i samme område tett på eksisterende boområder med eldre småhusbebyggelse.
Dette har fungert bra også mht. levekårsforhold. Derfor savner NBBL omtale i rapporten av kvaliteten på den eldre konsentrerte bebyggelsen. Stort sett fungerer eierlinja godt der folk eier boligene i felleskap. Boligene er, som også rapporten sier, stort sett godt vedlikeholdt. Men når det gjelder oppgraderinger som krever større investering, er det vanskelig å realisere med 2/3-flertall på generalforsamling. Oppgraderinger kan bli en enda større utfordring for boligsameiene - som ble etablert på 1980-tallet og framover - fordi det er vanskeligere å finansiere større felles investeringer ved denne eierformen enn i borettslag.
Dagens tekniske krav til nye boliger fremmer energieffektive og tilgjengelige boliger, mens den eldre konsentrerte boligmassen er bygd etter helt andre tekniske krav. Boligene ble bygget enkelt og rimelig for å redusere stor boligmangel i byene. Å heve kvaliteten på denne bebyggelsen er et godt tiltak for å forebygge dårlige boforhold, og forhindre konsentrasjon av husstander med levekårsutfordringer.
NBBL mener politikken må sikrer at kvalitetene på boligene og boområdene løftes de kommende årene, slik at Norge unngår forslummingen vi har sett i mange andre land. Å unngå forslumming er avgjørende for å lykkes med tiltaksom skal sikre en variert boligbygging, og selektive boligsosiale tiltak rettet mot enkelthusstander. Lykkes slike tiltak kan drabantbyboliger være attraktive boliger også i de kommende tiårene.
En gruppe som i liten grad er nevnt i rapporten - men som er en stor gruppe i denne bebyggelsen – er eldre. Dette er ofte eldre som flyttet inn når boligene var nye, har bodd der hele sitt voksne liv, og som sitter igjen som enker eller enkemenn. Gruppe har ikke nødvendigvis levekårsutfordringer, men de har heller ikke råd til å flytte til nyere og mer egnede boliger for eldre. Fordi disse boligene mange steder mangler heis blir offentlige omsorgsboliger alternativet. Hadde boligene blitt oppgradert med heis, universelt utformede uteområder og andre tilgjengelighetstiltak, kunne eldre bli boende i eget hjem mange ekstra år. Eldre kan bidratt til et godt og stabilt bomiljø, og kommunen kan spare betydelige beløp på sine omsorgsbudsjetter hvis eldre bo hjemme lengre enn i dag.
En boligpolitikk som vil bidra til økt bostandard og forebygging av levekårsutfordringer
Ø kt tilgjengelighet, energieffektivisering og redusert nybyggingsbehov realiseres ikke uten videre i dagens eiermodell. Dette er store investeringer det er vanskelig å få tilslutning til blant beboere. Svaret er blant annet bedre offentlig/privat-samarbeid mellom norske boligeiere og myndighetene, og dette må også innebære økonomiske virkemidler.
· Husbanken må gis en større og koordinerende rolle i forbindelse med bærekraftig oppgradering spesielt i borettslag/sameier. Rollen bør omfatte både den miljømessige og sosiale bærekraften.
o Tilskudd til tilstandsvurdering vil stimulere til ambisiøs oppgradering og må styrkes. A ndelen tilskudd av kostnadene må økes til 70 prosent og sees i sammenheng med ny energimerkeordning for konsentrert bebyggelse.
o Heisoffensiv – økt satsings på tilskudd til heis.
· Enovas virkemidler for boligsektoren må styrkes spesielt mot borettslag og sameier, slik at de likestilles private husholdninger.
o Borettslag og sameier må defineres som en egen målgruppe i Enova.
o Borettslag og sameier må inkluderes i Enovatilskuddet som i dag er forbeholdt private eiere.
o Ordningen med rettighetsbaserte tiltak må utvides og målrettes hele boligsektoren.