Høringssvar utlånsreguleringen - forslag om tilpasninger
Sjømatklyngen Senja er en næringsklynge med om lag 50 medlemsbedrifter i sjømatregionen Senja innenfor fangst og fiskeri, havbruk, fiskeindustri, marin ingrediensindustri og leverandørnæring, samt salg, eksport og transport av sjømat. Omsetningen til bedriftene i Sjømatklyngen Senja ligger på om lag 10 milliarder kroner årlig og det pågår for tiden investeringer i sjømatbedriftene på Senja for om lag to milliarder kroner som vil gi flere arbeidsplasser.
På overordnet nivå støtter Sjømatklyngen Senja en utlånsregulering som har til formål å sikre den finansielle stabiliteten i samfunnet og verne om sårbare forbrukere. Sjømatklyngen Senja finner at begrunnelsen for å etablere og videreføre slik regulering har vært frykten for en prisspiral uten kontroll i pressområder, hovedsakelig i Oslo og umiddelbar nærhet og tidvis i noen andre større byer, som en følge av at renten har nådd et historisk lavt nivå for deretter å synke ytterligere i 2020. Gjennom å begrense tilgangen på boligkreditt har Finansmyndighetene ønsket å forebygge at billige lån fører til et overopphetet boligmarked i pressområder – med den fare det har for ytterligere psykologisk drevet prisstigning og fare for finansiell ustabilitet.
Ut fra vår generelle vurdering ser utlånsreguleringen ut til å være et nødvendig virkemiddel som har tjent sin hensikt og virket dempende i pressområder. Det forslaget til utlånsregulering som foreligger innebærer en innstramming på flere punkter.
Sjømatklyngen Senja velger å uttale oss om en konkret svakhet ved dagens utlånsregulering når det gjelder boligetablering i utkantene.
Finanstilsynet ga i 2010 retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål i Norge. Retningslinjene ble strammet inn i 2011, blant annet slik at nye nedbetalingslån med pant i bolig ikke skal overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene førte til at Finansdepartementet 15. juni 2015, med utgangspunkt i råd fra Finanstilsynet, fastsatte en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig. Boliglånsforskriften har senere blitt videreført og endret tre ganger.
Finansdepartementet fastsatte 15. november 2019 ny forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig (boliglånsforskriften), som trådte i kraft 1. januar 2020. Departementet fastsatte 12. februar 2019 en forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis for forbrukslån (forbrukslånsforskriften) med samtidig ikrafttredelse. Begge forskriftene utløper 31. desember 2020. I brev 24. april 2020 bad Finansdepartementet Finanstilsynet gi en vurdering av bankenes utlånspraksis og utviklingen i boligprisene og husholdningenes bolig- og forbruksgjeld, og hvordan forskriftene har påvirket utviklingen. Finanstilsynet bes om å vurdere om hensynet til finansiell stabilitet tilsier at dagens forskriftsregulering av bankenes utlånspraksis bør videreføres etter 31. desember 2020, og særlig om reguleringen bør utvides til å omfatte lån som i dag ikke er underlagt forskriftskrav, varigheten av en ny midlertidig regulering, og om det vil være hensiktsmessig å samle kravene til finansforetakenes utlånspraksis i én forskrift.
Et distriktspolitisk perspektiv
Sjømatklyngen Senja velger i vårt høringssvar å fokusere på det vi mener må være en utilsiktet og uønsket bieffekt av boliglånsforskriften og sikkerhetskravene til bankene når det gjelder boligbygging og boligkjøp/rehabilitering i noen utkantområder. Vi konstaterer at denne problemstillingen overhodet ikke er berørt i Finanstilsynets høringsnotat. Den er like fullt meget viktig for dem som berøres.
Utviklingen av et forskriftsverk som skal være robust og stå over tid også må ta inn over seg unntaksbestemmelser som i tilstrekkelig grad gir åpninger for de tilfeller som forskriften ikke hadde til hensikt å regulere, eller hindre. Finanstilsynet peker selv i sitt høringsnotat på at utlånsregulering er et inngripende virkemiddel.
Den offentlige debatten om boliglånsregulering er omtrent utelukkende fokusert på en håndfull kommuner, der det ikke mangler på eksempler, utspill og beskrivelser.
VI tillater oss derfor å gi en problembeskrivelse slik den i noen områder av kommunen Senja kan oppleves, og som antar kan ha relevans også likende områder.
Sjømatklyngen Senja er undertiden blitt kjent med flere eksempler på at bankene under henvisning til den offentlige regulering av utlån og kravene til bankenes sikkerhet ikke vil innvilge søknader om lån til boligbygging eller kjøp og utvidelse/rehabilitering av bolig i områder der det har vært lav prisvekst og der boligprisene riktignok har steget, men ikke steget i nærheten av det man for eksempel kan vise til i Oslo eller andre byer.
En ung familie med solid inntekt og tilknytning til ett av områdene på Senja (utfor Finnsnes/Silsand som har bymessig prisnivå) kan ønske å bygge ny bolig på det de oppfatter som hjemplassen. Problemet oppstår imidlertid tid når boligprisene på eksisterende boliger er så lave at man banken må legge til grunn at markedsverdien også for den nybygde boligen er lavere en kostpris.
Kjøp av en eksisterende utidsmessig bolig med påfølgende utvidelse og rehabilitering er heller ikke innen rekkevidde, fordi lån til utbedring ikke kan ytes med tilfredsstillende sikkerhet. Der unge i pressområder i mange tilfeller kan basere seg på ulike former for bistand fra nærstående, som foreldre, i form av forskudd på arv eller som garanti, er dette ofte ikke innen rekkevidde for familier som har sin egen familie fra de samme lavprisområder.
For en familie med god inntekt avtegner det seg to alternativer; enten kjøpe en eldre, utidsmessig enebolig som ofte selges for 700.0000 til 1.200.000, og ikke utvide/rehabilitere til dagens standard – eller å etablere seg med ny og tidsmessig bolig nærmere en by eller større tettsted der boligenes markedsverdi ligger på 3- 6 millioner og bankene derfor yter lån. Det berettes om at noen har valgt sistnevnte løsning, og gjerne i kombinasjon med et eierskap til en eldre, utidsmessig sekundærbolig der de opprinnelig ønsket å etablere seg. Unge som ønsker å etablere seg i utkantene er dermed faktisk utilsiktet skadelidende av samfunnets behov for å bremse prisveksten i Osloområdet.
Det er all grunn til å understreke at dette dreier seg om et meget lite antall tilfeller, spredt, ofte langs kysten, på steder der man kan opprettholde vedvarende god inntekt fra fiskeri- og oppdrettsvirksomhet. Men for de som rammes oppleves utlånsreguleringen som sterkt inngripende og urimelig og for lokalsamfunnene oppleves det at dette har en utilsiktet og sentraliserende effekt. Det begrensede antall boliger dette gjelder bør derfor åpne for unntaksbestemmelser som sikrer at hovedformålet bak reguleringen ikke gir skadevirkninger i andre enden av boligmarkedet.
Det begrensede antallet boliger spredt over et stort geografisk område, tilsier at det vil være utenkelig at disse skulle være kilde til finansiell ustablitet på markonivå.
Et fenomen som noen steder i distrikts-Norge kan iakttas er boliger med betydelig og akutt rehabliteringsbehov som er utviklet gjennom år med mangelfullt vedlikehold. Boligene er neppe salgbare ettersom kostnader til rehabilitering/utvidelser ikke lar seg lånefinansiere innenfor dagens regelverk.
Sårbarhetsperspektivet i en «Senjamodell»
Lånesøkere som ønsker å bygge ny bolig i et utkantområde vil reelt sett sette seg i en høyere risiko dersom de av ulike årsaker ønsker å selge boligen etter kort tid, ettersom de ikke kan påregne at boligen vil ha steget i verdi. På den andre siden vil boliglånet reflektere nybyggprisen med dertil svært lave tomtekostnader, som tilsier en langt mer moderat samlet gjeldsbelastning enn for unge familier i pressområdene.
Det kan ta mer tid å finne en kjøper dersom de innen relativt få år ville ønske å selge. Men det vil samtidig bli lettere å finne kjøpere dersom det var mulig for interessenter på boligjakt å lånefinansiere kjøpet hvis boligen legges ut for salg.
På den annen side bør det kunne godtas at lån ut over markedsverdi i utkantområder også kan ledsages av krav til noe økt egenkapital og/eller noe raskere nedbetaling av lånet. Slik kan man forebygge ut det over tid utvikler seg sårbarhetssituasjoner der en familie over tid opprettholder lån som er høyere enn boligens markedsverdi. En slik tilpasset og balansert «Senjamodell» kan også kvantifiseres i forskriften.
For de lokalsamfunnene dette gjelder er unge familier som ønsker å etablere seg kjærkomment og viktig og av relativt stor betydning.
Sjømatklyngen Senja foreslår derfor at utlånsforskriften eksplisitt inntar en form for «utkantparagraf» som muliggjør lån til boligbygging eller kombinasjonen kjøp/utvidelse/rehabilitering i områder med svært lave boligpriser.
Etter vårt syn vil en ny utlånsforskrift bli mer robust og stå sterkere ved at den tilpasser seg de reelle markedsforholdene. Myndighetene vil ikke bare foreta innstramminger ved fastsettelsen av ny forskrift innen årets utgang, men også kunne vedta en forsiktig oppmykning der det kan gjøres uten noen fare for overoppheting i boligmarkedet og uten noen fare for finansiell ustabilitet.
For Sjømatklyngen Senja
Egil Johansen Thomas Bartholdsen
Styreleder daglig leder
Sjømatklyngen Senja er en næringsklynge med om lag 50 medlemsbedrifter i sjømatregionen Senja innenfor fangst og fiskeri, havbruk, fiskeindustri, marin ingrediensindustri og leverandørnæring, samt salg, eksport og transport av sjømat. Omsetningen til bedriftene i Sjømatklyngen Senja ligger på om lag 10 milliarder kroner årlig og det pågår for tiden investeringer i sjømatbedriftene på Senja for om lag to milliarder kroner som vil gi flere arbeidsplasser.
På overordnet nivå støtter Sjømatklyngen Senja en utlånsregulering som har til formål å sikre den finansielle stabiliteten i samfunnet og verne om sårbare forbrukere. Sjømatklyngen Senja finner at begrunnelsen for å etablere og videreføre slik regulering har vært frykten for en prisspiral uten kontroll i pressområder, hovedsakelig i Oslo og umiddelbar nærhet og tidvis i noen andre større byer, som en følge av at renten har nådd et historisk lavt nivå for deretter å synke ytterligere i 2020. Gjennom å begrense tilgangen på boligkreditt har Finansmyndighetene ønsket å forebygge at billige lån fører til et overopphetet boligmarked i pressområder – med den fare det har for ytterligere psykologisk drevet prisstigning og fare for finansiell ustabilitet.
Ut fra vår generelle vurdering ser utlånsreguleringen ut til å være et nødvendig virkemiddel som har tjent sin hensikt og virket dempende i pressområder. Det forslaget til utlånsregulering som foreligger innebærer en innstramming på flere punkter.
Sjømatklyngen Senja velger å uttale oss om en konkret svakhet ved dagens utlånsregulering når det gjelder boligetablering i utkantene.
Finanstilsynet ga i 2010 retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål i Norge. Retningslinjene ble strammet inn i 2011, blant annet slik at nye nedbetalingslån med pant i bolig ikke skal overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene førte til at Finansdepartementet 15. juni 2015, med utgangspunkt i råd fra Finanstilsynet, fastsatte en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig. Boliglånsforskriften har senere blitt videreført og endret tre ganger.
Finansdepartementet fastsatte 15. november 2019 ny forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig (boliglånsforskriften), som trådte i kraft 1. januar 2020. Departementet fastsatte 12. februar 2019 en forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis for forbrukslån (forbrukslånsforskriften) med samtidig ikrafttredelse. Begge forskriftene utløper 31. desember 2020. I brev 24. april 2020 bad Finansdepartementet Finanstilsynet gi en vurdering av bankenes utlånspraksis og utviklingen i boligprisene og husholdningenes bolig- og forbruksgjeld, og hvordan forskriftene har påvirket utviklingen. Finanstilsynet bes om å vurdere om hensynet til finansiell stabilitet tilsier at dagens forskriftsregulering av bankenes utlånspraksis bør videreføres etter 31. desember 2020, og særlig om reguleringen bør utvides til å omfatte lån som i dag ikke er underlagt forskriftskrav, varigheten av en ny midlertidig regulering, og om det vil være hensiktsmessig å samle kravene til finansforetakenes utlånspraksis i én forskrift.
Et distriktspolitisk perspektiv
Sjømatklyngen Senja velger i vårt høringssvar å fokusere på det vi mener må være en utilsiktet og uønsket bieffekt av boliglånsforskriften og sikkerhetskravene til bankene når det gjelder boligbygging og boligkjøp/rehabilitering i noen utkantområder. Vi konstaterer at denne problemstillingen overhodet ikke er berørt i Finanstilsynets høringsnotat. Den er like fullt meget viktig for dem som berøres.
Utviklingen av et forskriftsverk som skal være robust og stå over tid også må ta inn over seg unntaksbestemmelser som i tilstrekkelig grad gir åpninger for de tilfeller som forskriften ikke hadde til hensikt å regulere, eller hindre. Finanstilsynet peker selv i sitt høringsnotat på at utlånsregulering er et inngripende virkemiddel.
Den offentlige debatten om boliglånsregulering er omtrent utelukkende fokusert på en håndfull kommuner, der det ikke mangler på eksempler, utspill og beskrivelser.
VI tillater oss derfor å gi en problembeskrivelse slik den i noen områder av kommunen Senja kan oppleves, og som antar kan ha relevans også likende områder.
Sjømatklyngen Senja er undertiden blitt kjent med flere eksempler på at bankene under henvisning til den offentlige regulering av utlån og kravene til bankenes sikkerhet ikke vil innvilge søknader om lån til boligbygging eller kjøp og utvidelse/rehabilitering av bolig i områder der det har vært lav prisvekst og der boligprisene riktignok har steget, men ikke steget i nærheten av det man for eksempel kan vise til i Oslo eller andre byer.
En ung familie med solid inntekt og tilknytning til ett av områdene på Senja (utfor Finnsnes/Silsand som har bymessig prisnivå) kan ønske å bygge ny bolig på det de oppfatter som hjemplassen. Problemet oppstår imidlertid tid når boligprisene på eksisterende boliger er så lave at man banken må legge til grunn at markedsverdien også for den nybygde boligen er lavere en kostpris.
Kjøp av en eksisterende utidsmessig bolig med påfølgende utvidelse og rehabilitering er heller ikke innen rekkevidde, fordi lån til utbedring ikke kan ytes med tilfredsstillende sikkerhet. Der unge i pressområder i mange tilfeller kan basere seg på ulike former for bistand fra nærstående, som foreldre, i form av forskudd på arv eller som garanti, er dette ofte ikke innen rekkevidde for familier som har sin egen familie fra de samme lavprisområder.
For en familie med god inntekt avtegner det seg to alternativer; enten kjøpe en eldre, utidsmessig enebolig som ofte selges for 700.0000 til 1.200.000, og ikke utvide/rehabilitere til dagens standard – eller å etablere seg med ny og tidsmessig bolig nærmere en by eller større tettsted der boligenes markedsverdi ligger på 3- 6 millioner og bankene derfor yter lån. Det berettes om at noen har valgt sistnevnte løsning, og gjerne i kombinasjon med et eierskap til en eldre, utidsmessig sekundærbolig der de opprinnelig ønsket å etablere seg. Unge som ønsker å etablere seg i utkantene er dermed faktisk utilsiktet skadelidende av samfunnets behov for å bremse prisveksten i Osloområdet.
Det er all grunn til å understreke at dette dreier seg om et meget lite antall tilfeller, spredt, ofte langs kysten, på steder der man kan opprettholde vedvarende god inntekt fra fiskeri- og oppdrettsvirksomhet. Men for de som rammes oppleves utlånsreguleringen som sterkt inngripende og urimelig og for lokalsamfunnene oppleves det at dette har en utilsiktet og sentraliserende effekt. Det begrensede antall boliger dette gjelder bør derfor åpne for unntaksbestemmelser som sikrer at hovedformålet bak reguleringen ikke gir skadevirkninger i andre enden av boligmarkedet.
Det begrensede antallet boliger spredt over et stort geografisk område, tilsier at det vil være utenkelig at disse skulle være kilde til finansiell ustablitet på markonivå.
Et fenomen som noen steder i distrikts-Norge kan iakttas er boliger med betydelig og akutt rehabliteringsbehov som er utviklet gjennom år med mangelfullt vedlikehold. Boligene er neppe salgbare ettersom kostnader til rehabilitering/utvidelser ikke lar seg lånefinansiere innenfor dagens regelverk.
Sårbarhetsperspektivet i en «Senjamodell»
Lånesøkere som ønsker å bygge ny bolig i et utkantområde vil reelt sett sette seg i en høyere risiko dersom de av ulike årsaker ønsker å selge boligen etter kort tid, ettersom de ikke kan påregne at boligen vil ha steget i verdi. På den andre siden vil boliglånet reflektere nybyggprisen med dertil svært lave tomtekostnader, som tilsier en langt mer moderat samlet gjeldsbelastning enn for unge familier i pressområdene.
Det kan ta mer tid å finne en kjøper dersom de innen relativt få år ville ønske å selge. Men det vil samtidig bli lettere å finne kjøpere dersom det var mulig for interessenter på boligjakt å lånefinansiere kjøpet hvis boligen legges ut for salg.
På den annen side bør det kunne godtas at lån ut over markedsverdi i utkantområder også kan ledsages av krav til noe økt egenkapital og/eller noe raskere nedbetaling av lånet. Slik kan man forebygge ut det over tid utvikler seg sårbarhetssituasjoner der en familie over tid opprettholder lån som er høyere enn boligens markedsverdi. En slik tilpasset og balansert «Senjamodell» kan også kvantifiseres i forskriften.
For de lokalsamfunnene dette gjelder er unge familier som ønsker å etablere seg kjærkomment og viktig og av relativt stor betydning.
Sjømatklyngen Senja foreslår derfor at utlånsforskriften eksplisitt inntar en form for «utkantparagraf» som muliggjør lån til boligbygging eller kombinasjonen kjøp/utvidelse/rehabilitering i områder med svært lave boligpriser.
Etter vårt syn vil en ny utlånsforskrift bli mer robust og stå sterkere ved at den tilpasser seg de reelle markedsforholdene. Myndighetene vil ikke bare foreta innstramminger ved fastsettelsen av ny forskrift innen årets utgang, men også kunne vedta en forsiktig oppmykning der det kan gjøres uten noen fare for overoppheting i boligmarkedet og uten noen fare for finansiell ustabilitet.
For Sjømatklyngen Senja
Egil Johansen Thomas Bartholdsen
Styreleder daglig leder