Kragerø kommune

Vi viser til Nærings- og fiskeridepartementets høringsnotat for opphevelse av boligstiftelser som er opprettet av kommunen, som ble sendt på høring 02.07.2020, med høringsfrist 02.10.2020.

Departementet foreslår i høringsnotatet å lovfeste en hjemmel i stiftelsesloven som åpner for å oppheve boligstiftelser som er opprettet av kommunen før lovforslagets ikrafttredelse.

Formålet med lovforslaget er å legge til rette for en mer samfunnsøkonomisk effektiv, og mindre byråkratisk, boligsosial organisering og tjenesteyting.

Kragerø kommune mener høringsnotatet på en meget god måte beskriver de utfordringer kommunen har erfart med en kommunalt opprettet boligstiftelse. Vår tilbakemelding kan kort oppsummeres slik:

1. Lovgiver må sørge for at lovteksten knyttet til formålet med boligstiftelsene er formulert slik at lovgiver er sikker på at lovteksten underbygger intensjonen med lovforslaget.

2. Lovendringen bør også omfatte boligstiftelser som er

a. delvis opprettet av kommuner, sammen med boligbyggelag (som er tilfelle for Kragerøs del) når opprinnelsen til boligstiftelsene er lik, dvs. boligstiftelsene er opprettet som følge av vilkår for lån fra Husbanken, eller i tråd med normalvedtektene i rundskriv H-46/87.

b. slått sammen av boligstiftelser som hver for seg er opprettet som følge av vilkår for lån fra Husbanken, eller i tråd med normalvedtektene i rundskriv H-46/87.

3. Kragerø kommune er forøvrig meget tilfreds med at det endelig kommer et slikt lovforslag, og gir sin fulle tilslutning til forslaget.

Vår oppfatning er at høringsnotatet gir en god beskrivelse av utfordringene med kommunalt opprettede boligstiftelser, og foreslår den riktige løsningen.

Ut fra Kragerø kommunes opplevelse med boligstiftelse, har vi over lang tid ment det er fornuftig at lovgiver evaluerer hvorvidt effekten av de råd og krav staten stilte for opprettelse av boligstiftelser, fortsatt tjener samfunnsøkonomien. Ut fra vår kommunale oppfatning, hvor hovedformålet er en effektiv boligsosial forvaltning, bør de kommunalt opprettede boligstiftelsene avvikles. Vi registrerer at lovgiver har gjort de samme vurderinger, jfr. lovforslaget som er til høring.

I tillegg undres vi over hvorfor kommunen må forholde seg til en lite fleksibel stiftelsesorganisering innenfor et avgrenset tjenesteområde for kommunen. Vi slipper dette overfor øvrige bygninger som skoler, barnehager, kultur- og idrettsbygg og sykehjem m.m.

I denne sammenheng er det også relevant å nevne at kommunen kan investere billigere enn det en boligstiftelse kan. Blant annet derfor er det riktig å gi anledning til å omdanne boligstiftelser som er opprettet av kommuner til opphør, og at boligstiftelsens eiendommer tilfaller kommunen. Da vil kommunen ha anledning til å tilpasse organisering av det boligsosiale arbeidet slik det passer best lokalt.

Kragerø kommune støtter erfaringsfremstillingen gjengitt i høringsnotatets pkt 2.2. Organisering med en boligstiftelse skaper unødvendig byråkratisk tidsbruk, med lite verdiskapende diskusjoner mellom en kommune og en boligstiftelse. Det er ikke formålstjenlig for det boligsosiale arbeidet i en kommune.

Kommunene må utbedre skader utført av kommunens leietakere for at kommunen skal ivareta sitt leietakeransvar overfor stiftelsen. Dersom boligstiftelsen utbedrer slike skader er det å anse som ulovlig utdeling til oppretter.

Normalt slit og elde skal dekkes av leietaker overfor utleier, dvs. kommunen overfor boligstiftelsen. Det vil alltid være gråsoner ved avklaring av hva som er normalt slit og elde. I denne diskusjonen vil boligstiftelsen kunne trekke fram argumentet om ulovlig utdeling. Selv om det ligger i (frem-)leieavtalen, kan ikke kommunen uten videre håndheve dette ansvaret overfor kommunens leietaker. Kommunens leietakere er vanskeligstilte, hvor flere har anstrengt økonomi.

o Markedsvurdering av husleie

For at det ikke skal være ulovlig utdeling må leien mellom kommunen og boligstiftelsen være markedsmessig. Er det opplagt at markedsverdien er styrt av husleieprisen for utleie av enkeltboenheter fra kommunen til kommunens leietakere? Vi mener det eksisterer en annen markedsvurdering for utleie av en portefølje av boliger hvor leietaker(kommunen) har alt ansvar.

De boligene kommunen har leid inn fra stiftelsen er tilnærmet uten økonomisk risiko for boligstiftelsen. All økonomisk risiko ligger hos kommunen, uten mulighet til å kunne påvirke omfanget boliger og strategiske beslutninger knyttet den delen av det boligsosiale arbeidet.

Poenget med å vise disse eksemplene og utfordringen med ulovlig utdeling til oppretter, er å vise at dette leder til detaljerte juridiske diskusjoner som etter vårt syn kun er av akademisk interesse og er unødig ressurskrevende. Diskusjonene er ikke verdiskapende, sett ut fra det overordnede mål om et ressurseffektivt boligsosialt arbeid.

For øvrig støtter vi kommentarer knyttet til at utformingen av en del av boligene til boligstiftelsene er lite tidsmessige og at de med fordel kan transformeres til dagens krav. Det er lettere for kommunen å gjennomføre slike prosesser etter boligsosiale behov, dersom kommunen har hånd om eierskapet.

Kragerø kommune støtter departementet i vurderingen om at kommunene ønsker enklere og mindre byråkratiske boligsosiale løsninger enn med en boligstiftelse. Dette styrker det kommunale selvstyret i utøvelsen av den kommunale boligpolitikken.

Departementet knytter adgangen til oppheving kun til de boligstiftelsene som er opprettet av en eller flere kommuner. Vi ber imidlertid departementet også vurdere å inkludere boligstiftelser som er opprettet av kommuner og boligbyggelag i fellesskap, som har tilsvarende opprinnelse som det departementet beskriver i høringsnotatet. Kragerø kommune opprettet den kommunale boligstiftelsen i samarbeid med Kragerø boligbyggelag. I vedtektenes §7 framkommer det at ved oppløsning av stiftelsen skal eiendelene tilfalle Kragerø kommune og så vidt mulig benyttes til samme formål. Behovet for boliger vil utvilsomt fortsatt være til stede, og det er i kommunens interesse å kunne tilby egnet bolig for å ivareta sitt ansvar på det boligsosiale området.

Departementet fremhever at en rekommunalisering vil føre til at det blir mulig å styre driften av eiendomsforvaltningen på en måte som er tilpasset den enkelte kommunes behov. Kragerø kommune mener at lovforslaget legger til rette for at både eiendomsforvaltningen, og det boligsosiale arbeidet, kan styres på en måte som er tilpasset den enkelte kommunes behov.

Kragerø kommune forestår ikke utleie av kommunale boliger av markedsmessige årsaker. Kommunen forestår utleie av sosiale boliger for å ivareta sitt ansvar etter sosialtjenestelovens § 15, dvs. som et verktøy for medvirke til å skaffe bolig til vanskeligstilte personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. Vårt mål er at flest mulig skal klare seg selv på boligmarkedet, slik at kommunen kan bruke sine ressurser på andre velferdsområder.

Det er vesentlig for å rydde opp i en uegnet organisasjonsform at det ikke kreves dokumentavgift på hjemmelsoverføring av eiendommer fra boligstiftelse til kommune. Kommunene opprettet boligstiftelser med bakgrunn i at staten i sin tid anbefalte og delvis satte vilkår om slik organisasjonsform. Da blir det ikke riktig av staten å avkreve avgift fra kommunene når en utdatert organisasjonsform skal avvikles.

Kragerø kommune støtter departementets vurderinger knyttet til kreditorer og andre rettighetshavere. Vi kan ikke tenke oss en situasjon hvor kreditor kommer i en dårligere stilling overfor kommunen enn den hadde med boligstiftelsen. Vi ser ikke behovet for særlige regler knyttet til kreditors innfrielsesmuligheter.