Dato: 29.04.2020 Svartype: Med merknad Svar til høringsutkast forskrift til Avhendingslova INNLEDNING Jeg er Byggmester i 3.generasjon og takstmann autorisert i BMTF Byggmestrenes Takseringsforbund. Jeg skriver ikke på vegne av BMTF, men som gründer av Serika Takst AS og min byggfaglige bakgrunn. Totalt har jeg samlet ca 15 års erfaring som tømrer, 3 års erfaring som fulltids utøvende takstmann. Av utdanning har jeg 2 årig fagskole Bygg fra 2008, i tillegg til fagbrev som tømrer og innløst Byggmesterbrev. Jeg vil starte litt med å fortelle om meg for å gi regjeringen et innblikk i hvilke folk de nå rammer. Jeg begynte å jobbe hos min far allerede i 8 klasse, som drev en liten byggebedrift som har livnæret seg av nybygg, rehabiliteringer og påbygg. Altså en helt normal byggebedrift. Fra jeg var ungdom har jeg alltid ønsket å bli Eiendomsmegler og jeg mente selv at markedet er best tjent med en faglig dyktig megler, fremfor en megler som kun har akademiske interesser. Planen var å ta Teknisk fagskole og få Mesterbrev og Studiekompetanse i tillegg. Ved oppstart på Teknisk fagskole oppdaget jeg at jeg falt mellom to stoler da de det året var studiekompetanse fjernet og vi fikk kun Teknisk fagskole med fagskolepoeng. I 2008 var jeg ferdig utdannet Fagtekniker bygg, med 120 fagskolepoeng, og null jobb ettersom jobbmarkedet kollapset som følge av finanskrisen. Ikke fikk jeg studere til eiendomsmegler da jeg manglet generell studiekompetanse. Etter endt utdanning fortsatte jeg å jobbe hos min far og vi begynte å begi oss hardere ut i et marked vi kjente godt, nemlig rehab. Men også her fikk vi motbør da mye av byggebransjen på rehab var overtatt av EØS borgere som ikke betaler skatt til Norge. Jeg vil anslå at bedriftens netto tap er ca 3-4 millioner årlig i tapt inntekt fra 2008-2018. I 2016 begynte jeg å gå lei av å tape anbud. Jeg begynte å kikke på alternativer og fant BMTF, og pratet med dem, og tok kurs via deres system i 2017. Jeg har deltatt på fagsamlinger med mye faglig innhold med referanser til plan og bygningsloven, teknisk forskrifter og andre lover og regler slik jeg alltid har gjort som Byggmester. 1 november 2017, i regjeringens Solbergs ånd, stiftet jeg Serika Takst AS, uten et eneste oppdrag i kalenderen, kun på lykke og fromme ble jeg gründer, igjen helt i tråd med regjeringen Solberg. Det har vært mye jobbing for å etablere seg i markedet som en seriøs takstmann, men jeg har i 2019/2020 fått gode røtter, og tydelige tilbakemeldinger på at jeg leverer grundige rapporter med høy kvalitet. I 2019 visste vi at i løpet av det året, eller 2020, kom vi til å få en ny lov som kom til å regulere takstbransjen. Det vi ikke visste var at Regjeringen Solberg ved høringsutkast den 10.02.2020 nå velger å si at alle med Mesterbrev og Teknisk Fagskole før 2011 ikke lenger får lov å praktisere som takstmenn. Vi kommer mer tilbake til utdanning og krav senere i høringssvaret. Vi kommer også til å gå gjennom alle lovforslagene som regjeringen legger opp til i sitt forslag. KRAV TIL UTDANNELSE Vi starter med kravet til utdannelse. Dette vil bli et problem slik jeg ser det. I regjeringens forslag i pkt 8 legges det til grunn at en bygningssakkyndig bør ha teknisk fagskole med fagskolepoeng, for å ha bredest mulig byggfaglig bakgrunn. Sannheten er at mange som har gått teknisk fagskole har aldri vært på en byggeplass, de har jobbet som prosjektledere i en bedrift også må de ta høyere utdannelse og tar derfor teknisk fagskole. I tillegg skriver regjeringen følgende om fagskolepoeng: Fagskoleutdanning ble tidligere angitt med fagskolepoeng. Det er mulig å få skrevet ut et nytt vitnemål for dem som har vitnemål som oppgir fagskolepoeng. Dette må i så fall gjøres innen 31. desember 2020. Vi legger opp til at fagskoleutdanning med 120 fagskolepoeng og 120 studiepoeng behandles likt. Med andre ord foreslår vi ikke at det stilles krav om obligatorisk konvertering av vitnemål fra fagskolepoeng til studiepoeng. Dette medfører ikke riktighet. Jeg gikk selv på en NOKUT godkjent skole i 2006 - 2008. Jeg har vitnemål med fagskolepoeng, etter lovverket og regjeringens forslag skulle jeg da ha lov til å få omgjort mine fagskolepoeng til studiepoeng. Ifølge regjeringen ved Kunnskapsministeren og Kunnskapsdepartementet har det kommet litt tvetydige svar. Men siste svar datert i eget brev, datert den 25 februar 2020, avslutter Kunnskapsdepartementet med at det kun er de etter 2011 som har godkjente fagskolepoeng som kan omgjøres til studiepoeng. Derfor vil jeg spørre regjeringen om følgende spørsmål: Hvilken utdannelse har vi som har fagskolepoeng før høsten 2011? Har vi egentlig fagskolepoeng jamført regjeringens svar? Må vi som har fagskole før høsten 2011 da ta hele utdannelsen på ny? Hva er planen til regjeringen dersom alle vi som har fagskole før 2011 må ta fagskolen på ny? Hva er kostnaden ved å ta alle med teknisk fagskole inn igjen i skoleverket via NAV? Bryter regjeringen Norsk lov da de først skriver i regelverk og forskrift for fagskoler, samt eget høringsbrev, at de som har fagskolepoeng kan få disse omgjort til studiepoeng, og nå i 2020 nekter oss å få dette gjennom? Kan vi som har fagskole med fagskolepoeng før høsten 2011, ta den nye linjen med studiepoeng på teknisk fagskole, som foreslås i utkastet? Det medfører heller ikke riktighet at det er den med bredest teknisk bakgrunn som kan bolig best, det kan tømreren eller byggmesteren mye bedre enn kontorister med teknisk fagskole. Jeg har tross alt vært tømrer i nesten 15 år, hvem tror dere kan en bolig fra 1850 best? Han med byggfaglig bakgrunn eller akademikeren som aldri har sett planken bak veggen? Min påstand vil være at utførende i 99% av tilfellene vil overgå akademikeren. Jeg vil derfor anbefale at kravet til utdannelse reduseres til Byggmester, gjerne med minimum 10 års relevant erfaring som tømrer/byggmester. Evt. at de må avlegge en prøve som viser at de skriftlige egenskapene er tilstrekkelige. Det samme for de med teknisk fagskole eller høyere utdannelse, de bør også avlegge en prøve som viser at de har tilstrekkelig byggfaglig bakgrunn. Dersom Teknisk fagskole blir stående som utdanningskrav vil jeg oppfordre til at ordlyden blir endret slik at det også omfavner de som har tatt 2 årig fagskole før fagskolepoeng ble offisielt innført, dvs før 2011. KRAV TIL UAVHENGIGHET Dagens problem ved et boligsalg er ikke etter mitt syn at den med byggfaglig bakgrunn ikke kan taksere, eller skrive en rapport. En av utfordringene er at båndet mellom megler og takstmenn i noen tilfelle kan være for tett, dvs at takstmann kan oppleve å bli utfordret av megler på ordlyden i rapporten, eller i verste fall bli bedt om å «pynte på» rapporten. Regjeringens forslag i høringsutkastet er derfor veldig bra: 8.8.1 Uavhengighet Opplysningene om boligen som skal selges, blir mest pålitelige hvis undersøkelsene er gjort av en uavhengig bygningssakkyndig. I dag får mange bygningssakkyndige sine oppdrag fra eiendomsmeglere. Dette kan være uheldig siden meglere ofte får sitt honorar beregnet etter salgssummen og derfor kan ha en viss interesse av at rapporten «sminkes». Forbrukeren må imidlertid kunne forvente at en bygningssakkyndig ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Slik jeg kjenner markedet som takstmann, er mye av markedet slik at megler har benyttet samme taksmann i 20 år. Her på Jæren, som er mitt marked, benytter flere meglerforetak samme takstfirma i alle boligsalg, som igjen har 99% av alle oppdrag fra disse meglerne. Dette er selvsagt noe jeg mener har vært dårlig for markedet, og for den uavhengighet som burde vært påkrevd i dagens marked. En slik uavhengighet gjelder ikke bare for boligmarkedet, men er også berørt i andre marked som Uavhengig kontroll. Samme firma som utfører tilstandsrapport, har også mye jobb for de forskjellige utførende byggebedrifter, som uavhengig kontrollør da byggefirmaet ordner med kontrolløren og kunden kun mottar dette som en tjeneste. Er det slik vi vil ha markedet? Er dette et sunt marked? I Danmark er det slik at en boligselger må selv skaffe takstmann, el-kontrollør og papir for VVS. Megler får en stor bot for å anbefale disse aktørene, og slik bør det også være i Norge. Botens størrelse bør være på minst 5% av meglerforetakets omsetning, slik det også er dersom en i byggebransjen blir tatt for f.eks. ulovlig stillas. At en megler da vil be om å få sitt visittkort hos en takstmann, er ikke til å unngå og forskriften bør derfor også regulere at takstmannen ikke kan anbefale en Eiendomsmegler, slik at en får komplett uavhengighet mellom partene. Mitt forslag er at punktet om uavhengighet spisses enda mer, og bør derfor være skrevet slik at megler ikke har lov å besiktige objektet før han har fått tilstandsrapport, el-kontroll og kontroll av VVS fra rørlegger, fra selger. Da vil en få den uavhengighet som markedet etterspør og en vil få en langt bedre rapport. KOSTNAD Viser til flere kommentarer under vedrørende ulike punkter i undersøkelsen. Mange av forslagene utvalget kommer med vil medføre fordyrende ledd for selger, og er IKKE MULIG å gjennomføre innenfor en kostnadsramme på kr 10.000. Er selger villig til å betale f.eks. Kr 30.000 for en grundigere rapport ? Hvilke undersøkelser har utvalget gjort her ? Under et grovt estimat på minimums kost basert på tiltakene som må utføres som nevnt i kap. 2. 1 Lift / stillas til kontroll av tak 6000 2 Rørlegger til kontroll av rør 5000 3 Elektriker til kontroll av el-anlegg 5000 4 Maler til utbedring av «bore hull» 5000 5 Antatt tidsbruk for takstmann, ca 8 timer 4000 6 Økt ansvar for takstmann 5000 SUM KOST for selger Ca kr 30.000 REGJERIGENS KRAV TIL RAPPORTEN Jeg vil her gjengi regjeringens forslag, og under hvert enkelt, gi min kommentar. § 1-1 Formål Forskriften fastsetter krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingslova. Formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Jeg vil påstå at Eierskifterapport fra BMTF allerede tilfredsstiller formålet til forskriften, da vi alt dekker de fleste områder. Dette er en rapport mange meglere melder om at de ikke vil bruke, da den er for grundig og belyser for godt de feil og mangler en bolig har. Jeg har selv fått kommentar fra megler; «Må du virkelig skrive om fallet» eller «må du kommentere at det ikke er synlig drenering for lekkasjevann på vegghengt toalett når badet er ombygd i 2014?». Enkelte kunder har faktisk byttet megler, og brukt en rapport fra Norsk Takst der takstmannen har latt være å kommentere om manglende sokkelprofil under våtromsplater i våtsonen (som er et krav ihht monteringsanvisning og bærer preg av mangelfull faglig utførelse og kan gi fuktskader). Jeg mener derfor at rapporten fra BMTF er den som bør være foretrukket og tatt fram som eksempel på hvordan en rapport etter nytt regelverk skal være. Vi kommer tilbake til hvorfor senere i kommentarene under. § 1-2 Krav til godkjent tilstandsrapport. Virkningen av en godkjent rapport. Ubetydelige avvik. En rapport regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i denne forskriften. Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum. En rapport som har ubetydelige avvik fra kravene i kapittel 2, kan likevel regnes som godkjent. Kravene i kapittel 3 må i alle tilfeller være oppfylt for at rapporten skal være godkjent. Hvorfor skal en rapport som fraviker ett kapittel være godkjent? Dette fremkommer for meg meget merkelig. Jeg mener at alle punktene bør være retningsgivende for en godkjent rapport. Enkelte punkter bør etter min mening forenkles, men dette kommer vi tilbake til senere i kommentarene under. § 1-3 Rapportens varighet Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen. Et godt forslag, men hva tenker regjeringen forslaget innebærer? Praksis idag er oppdatering etter 6 mnd. En bransjestandard i dag er at en betaler 50% av opprinnelig kostnad ved en eventuell oppdatering, tenker regjeringen her at dette kan fortsette eller tenker dere at en ny rapport skal ha full kostnad. Jamført at dere ser for dere at en rapport på en enebolig ikke skal koste mer enn 10000.- ink moms. Kapittel 2 Krav til innhold i tilstandsrapporter § 2-1 Hvordan undersøkelsene skal skje Med mindre det fremgår at et rom eller en bygningsdel skal undersøkes med målinger, at det skal borres hull, at det skal stikkes i treverk eller annet, skal den bygningssakkyndige basere sine undersøkelser på det som er synlig. Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes. Det er flott, men hvem skal flytte sofaen som ofte veier 50 kg? Når det er av en gitt tyngde krever Arbeidstilsynet at egnet flyttemiddel for å lette byrden for den utførende skal benyttes. Hvem skal dekke kostnaden med å ta inn en jekketralle for å flytte møblene for å ikke skrape opp parketten? Ordlyden her bør omformuleres slik at det ikke forventes at takstmann skal flytte på tunge møbler som sofa, kommoder, bokhyller etc. Hvem skal rette opp etter hullene som bores ? Det er greit på en vegg som ikke er synlig. Men hva med rom med fine, gjerne dyre, overflater. F.eks. tapet i sterke farger. Da er det ikke fint om takstmannen «klatter i» med litt silikon og maler over. Kunden kan heller ikke forvente at takstmann skal engasjere maler for å utbedre. Hvem skal ta kostnaden her ? Det må tydeliggjøres i forskriften. § 2-2 Våtrom På veggenes og himlingens overflater skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. b) se etter sprekker i fuger Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. c) undersøke skjøter og underkant av plater Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. d) høre etter bom (hulrom) under fliser Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. e) se etter fuktskader Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilde. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. f) se etter spor etter råte, sopp og skadedyr Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Skadedyr er som oftest oppgitt av selger, sopp ser vi som oftest i fuger som muggsopp. Råteskader kan vi av og til se i veggplater, sjelden på veggflatene. g) se om det er vindu eller dør i våtsone, og i så fall vurdere om materialet er egnet Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilde. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. h) sjekke at det er ventiler, og at de kan åpnes. Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Vi sjekker ikke om de kan åpnes. På gulvets overflate skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. b) se etter sprekker i fuger Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. c) undersøke skjøter og underkanten av plater Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. d) høre etter bom (hulrom) under fliser Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. e) se etter spor etter råte, sopp og skadedyr Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av overflatene. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. f) sjekke fall til sluket ved hjelp av vater, laser eller vanntest Jeg sjekker fallet til sluket ved hjelp av vater og laser. Da jeg mener at en vanntest ikke er tilstrekkelig. Det kan være at en vanntest vil gi noe indikasjon på at fallet i dusjen er tilstrekkelig, men det gir ingen indikasjon på hva som skjer med eventuelt lekkasjevann. Å slippe en 10 liter bøtte med vann utover et gulv vil også gi unødig fukt på overflaten, og sørge for at selger ikke kan benytte badet den dagen, da en må vente på at overflaten skal tørke. De fleste takstmenn jeg kjenner skriver at fall ikke er vurdert, men tilfredsstillende fall til sluk ved test av dusjhode. Ofte har jeg her sett motfall som ikke er kommentert ved ny kontroll. Sjekk av fall med laser og vater, og at dette er i henhold til gjeldende forskrift bør være krav. Vanntest bør derfor fjernes. g) sjekke fall mot sluk Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Fall anbefales derfor sjekket i henhold til dagens forskrift. h) sjekke at badet har terskel, og se etter flekker og andre skader Det er ikke krav til terskel etter dagens krav, man kan ha 0 cm ved terskel, men allikevel tilfredsstille kravene, gitt at fallet fra terskel til sluk er tilstrekkelig. Regelverket rundt krav til fall er komplekst og utydelig, mitt forslag er at det spesifiseres og at det samtidig bør derfor innføres krav til uavhengig kontroll av våtrommet ved oppgradering, totalrenovering av våtrom. i) høre etter knirk (hvis gulvet er belagt med annet enn fliser) Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. j) sjekke høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. I membranen, tettesjiktet og sluket i gulvet og på veggene skal den bygningssakkyndige a) sjekke sluk og rørgjennomføringer, herunder mansjett og klemring Dette gjør vi allerede i dag, jeg tar som oftest bilder av sluket. Ved veggsluker er det ikke mulig å sjekke membranen, som oftest er også klemring tilgriset av fugemasse. Og derfor er ikke heller membran eller tettesjikt mulig å besiktige i sluk. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. b) vurdere muligheten for rengjøring Hvorfor skal en takstmann vurdere muligheten for rengjøring? Man rengjører da bad og sluk. Av og til er slukets plassering av en slik art at man meget sannsynlig ikke vil få opp vannlåsen, dette kommenteres da som oftest i en slik tilstandsrapport. c) vurdere membranens alder Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. d) se etter tegn på fukt. For å måle eventuell fukt skal den bygningssakkyndige borre et hull på cirka 10 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted og plomberes forsvarlig. Hva tenker regjeringen vi skal gjøre der dusj er plassert på yttervegg eller mot sjakt? De fleste leiligheter er oppført slik at dusj er montert på yttervegg, skal vi da borre gjennom flis og membran i dusjen? Jeg mener her at et enkelt overflatesøk med fuktindikator er mer enn godt nok fremfor å borre et 10 mm hull og prøve å se inn med egnet utstyr. Man kan eventuelt termofotografere overflaten da dette vil gi minst like god oversikt over eventuelle lekkasjer som hulltaking. Den bygningssakkyndige skal undersøke avløp og vannrør. Vannstanden i sluket skal vurderes ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning skal sjekkes ved åpen vannkran i servant eller dusj og vannmengde og trykk vurderes mens kranene er åpne. Hvis det finnes skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse, skal eventuelle symptomer på nabokonstruksjoner og alder vurderes. Her mener jeg at det bør heller foreligge krav om sjekk av VVS fra rørlegger, da de som oftest har bedre kontroll på røropplegg, enn det en Byggmester/ Fagtekniker/ Fagingeniør har. Den bygningssakkyndige skal ved hjelp av et papirark eller en røykampulle sjekke avtrekk, overstrømningsmulighet og tilluft (luft som slippes inn via ventiler i vegger og vinduer) fra tilstøtende rom. Mange leiligheter har sprinkling og en røykampull vil derfor starte sprinkelanlegget og gi unødige fuktskader i både aktuell leilighet og naboenhet. Jeg ser heller ingen grunn til å benytte papirark da det vil måtte være trekk utvendig for at en skal kunne sjekke om ventilene har tilluft. Et papirark vil heller ikke være egnet dersom man ikke går inntil den aktuelle ventilen og da er hånden et like godt egnet verktøy. Eventuelt kan det forekomme krav om luftlekkasjetest av boligen da får vi satt boligen i undertrykk og testet om alle tilluftsventiler fungerer som de skal. Dette har selvsagt en kostnad som bør vurderes opp mot nytteverdien. På sanitærutstyret skal den bygningssakkyndige se etter riss, sprekker, svelling, skjolder og merker fra avdrypp. Hvis det er kondens på sisternen, skal flottøren sjekkes. Hvis toalettet har innebygget sisterne, skal den bygningssakkyndige se om det er spalte eller inspeksjonsmulighet, og etterspørre dokumentasjon. Dette gjør vi allerede i dag. En flotter ligger skjult i toalettet og krever som regel spesialutstyr for å sjekke, det vil derfor her være bedre at rørlegger foretar en slik sjekk. Dersom toalettet er vegghengt sjekkes det etter synlig spalte for lekkasjevann, dette er en regel som kom i TEK10 og er derfor ca 10 år gammel. Eldre boliger har derfor ikke en slik spalte og dokumentasjon når vi etterspør finnes ikke, da som oftest har selger eller forrige eier kastet FDV permen. Det bør her derfor komme krav om digitale FDV papirer og mulighet for at takstmenn skal kunne finne FDV permen digitalt. En slik sjekk vil derfor være tidkrevende og bør også gjenspeiles i takstens kostnad. Hvis det finnes innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kaldsone, for eksempel ventilasjonskanaler, downlights eller høyttalere, skal den bygningssakkyndige undersøke om diffusjonssperren er punktert. Den bygningssakkyndige skal også se etter varmgang og misfarging av armatur. Dersom vi skal ta ned downlights må jeg informere regjeringen om at all sjekk/ demontering av elektrisk anlegg skal utføres av godkjent el-innstalatør. Vi har derfor ikke lov å røre stikkontakter, downlights eller annet el-utstyr. Det betyr at en bør ha inn en el-kontrollør og dette bør da også gjenspeiles i kostnaden for en eventuell tilstandsrapport. En bygningssakkyndig er som oftest Byggmester eller Tømmermann og er derfor ikke utdannet elektriker og har derfor ikke lov å røre det elektriske anlegget. Det bør her spesifiseres ytterligere hvordan det er tenkt at takstmannen skal undersøke om diffusjonssperren er punktert - UTEN å røre/demontere elektrisk anlegg o.l. Den bygningssakkyndige skal undersøke de tilliggende konstruksjonene og borre hull som nevnt i fjerde ledd. Veggens bunnsvill sjekkes med hammerelektrode, forlengerelektrode eller relativ fuktighetsmåling. I enkelte tilfeller gjøres dette allerede i dag ved at man foretar en forenklet overflate kontroll ved bruk av fuktindikator. Jeg mener for å holde kostnadene nede at en slikt forenklet kontroll er godt nok. § 2-3 Kjøkken (gulv, avløp og vannrør) På kjøkkenet skal den bygningssakkyndige se etter om gulvet har riss, sprekker eller fuktskjolder. Den bygningssakkyndige skal se etter sprekker i fuger, undersøke skjøter og høre etter knirk. Ved hjelp av overflatemåler skal det vurderes om det er tegn på fukt ved kjøleskap, vaskemaskin, varmtvannsbereder og andre vanninstallasjoner. Den bygningssakkyndige skal undersøke avløp og vannrør. Avrenning skal sjekkes ved åpen vannkran og vannmengde og trykk vurderes mens kranene er åpne. Hvis det finnes skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse, skal eventuelle symptomer på nabokonstruksjoner og alder vurderes. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-4 Vann- og avløpsrør Hvis vannrørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige vurdere materiale og sammenkoblingspunkter, kondensisolasjon og termisk isolasjon. Stoppekranene skal lokaliseres og sjekkes. Ved rør i rørløsninger skal den bygningssakkyndig sjekke om samleskapet er tilgjengelig, og at det står i rom med sluk og fôringsrør. Hvis materiale og type er kjent, skal også alderen vurderes. Hvis anlegget er skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alderen. Hvis avløpsrørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige vurdere materiale og sammenkoblingspunkter. Stakeluker og lufting skal lokaliseres og sjekkes. Avløpskapasiteten skal sjekkes og lukt vurderes. Hvis materiale og type er kjent, skal dette vurderes sammen med alder. Hvis anlegget er skjult og uten dokumentasjon, vurderes det ut fra alderen. Jeg mener at ved kontroll av vann- og avløpsrør, er det best at en benytter egen rapport fra VVS kontrollør, altså at en rørlegger gjennomfører en inngående kontroll av rørene. Takstmann har ikke tilstrekkelig kompetanse på røropplegg, i tillegg vil man ved å stille krav til VVS rapport ved salg, kunne kreve at røropplegg skjult i boligen også undersøkes ettersom rørleggere ofte har utstyr (kamera / røyk etc) til å utføre grundigere kontroller. Det må selvfølgelig vurderes opp mot kost / nytte effekten. Dersom det vurderes slik at det ikke er hensiktsmessig med VVS kontroll fra rørlegger bør punktet forenkles slik at takstmannen kan vurdere tilstand uten å ha inngående rørkunnskap. § 2-5 Varmtvannsbereder Den bygningssakkyndige skal finne ut hvilket år varmtvannsberederen var ny, og a) se etter avdrypp og fuktskjolder b) sjekke plassering c) undersøke hva slags fundament berederen står på, herunder om sokkelen er understøttet hvis berederen står på skapbunn. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-6 Vannbåren varme Hvis rørene er synlige og tilgjengelige, skal den bygningssakkyndige sjekke materiale og sammenkoblingspunkter og dessuten om reguleringsventilene er trege eller ikke lar seg bruke. Hvis rørene er innebygde, skal de vurderes ut fra alder. Gjennomføringer ut av vegg og opp av gulv skal sjekkes. Det samme gjelder termisk isolasjon. Hvis det er gulvvarme, skal den bygningssakkyndige se etter sprekker og svelling i parkett. Den bygningssakkyndige skal også vurdere om det er ujevn temperatur på overflaten på eventuelle radiatorer. Eventuelle skader i overflaten vurderes allerede i dag. Ved et vannbårent varmesystem som undertegnede selv har hatt i egen bolig, vil ta ca 24 timer fra man har startet å flytte på temperaturen inne på badet, til temperaturen er endret. Det tar også ca 15 minutter i veldig sakte tempo, før man har sett at reguleringsventilene har rørt på seg. Hvem skal ta denne kostnaden? Må man eventuelt sette opp kamera for å filme utviklingen? Ujevn temperatur bør derfor foretas med egnet kamera altså et termografiapparat, en slik kontroll bør derfor utføres av en godkjent termografi kontrollør, med den ekstra kostnaden dette vil medføre. Dersom kontrollen skal gjennomføres innstiller jeg på at det stilles krav til en VVS rapport fra rørlegger, som er den fagpersonen med tilstrekkelig kunnskap på vannbåren varme. § 2-7 Varmesentraler Denne paragrafen gjelder fyrkjeler, innvendige oljetanker, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler og lignende varmesentraler. Den bygningssakkyndige skal finne ut hvilket år anlegget var nytt, når det sist var service på anlegget, og om anlegget har brannsikring. Det skal sjekkes om oljetank har lekkasjesikring. Den bygningssakkyndige skal observere om det er lukt fra anlegget. Den bygningssakkyndige skal undersøke om det finnes nedgravd oljetank på eiendommen, og i så fall om kommunen har gitt pålegg om sanering. Mye av dette sjekkes allerede i dag. Men dersom den bygningssakkyndige skal sjekke om varmesentralens alder så vil dette medføre at man må kontakte styreformann for sameiet, som oftest vil dette ta minst 1 time da mange er opptatt i egne jobber, sjekk av telefonnummer osv. Dette vil følgelig være et fordyrende ledd. Jeg mener derfor at her må selger oppgi alderen i egenerklæringen. § 2-8 Ventilasjon Den bygningssakkyndige skal finne ut når anlegget var nytt, og undersøke om boligen har naturlig, mekanisk eller balansert ventilasjon. Anlegget skal testes. Hvis anlegget er lett tilgjengelig, skal den bygningssakkyndige se etter fukt og mugg i eventuelle filtre. Hvem skal egentlig dekke kostnaden for å åpne et slikt anlegg? Som oftest kommenteres det i dagens Eierskifterapport om det er Balansert ventilasjon, naturlig eller mekanisk avtrekk. Jeg ser derfor ingen ytterligere grunn at bygningssakkyndig skal sjekke anlegget da dette bør utføres som en del av jevnlig kontroll fra montør. Det bør derfor her komme krav om at eventuelle balanserte ventilasjonsanlegg jevnlig skal kontrolleres av montør som en del av normalt vedlikehold. § 2-9 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak På takkonstruksjonen skal den bygningssakkyndige fra utsiden se etter svanker eller svai i mønet Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. b) se etter fuktskjolder Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. c) se etter spor etter sopp, råte og skadedyr Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. d) se om det er tett rundt gjennomføringer Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. e) se om det er ventilering eller lufting. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen) skal inspiseres når den bygningssakkyndige finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal i så fall se om taket har tilstrekkelig helning Ifølge myndighetene skal man altså sjekke taket der man finner det sikkerhetsmessig forsvarlig? Som oftest har en normal enebolig en takvinkel på 45 grader og betongstein. Dersom vi skal sjekke taket forsvarlig bør vi enten benytte lift som koster ca 6000.- for frakt og bruk eller stillas som koster ca 30000.- for frakt og bruk. Dersom vi legger til grunn at en rapport ikke skal koste mer enn 10000.- så vil det ikke være mulig å ivareta en sikkerhetsmessig forsvarlig inspeksjon. I tillegg til alt ansvaret som legges til grunn. Nok et fordyrende ledd. b) undersøke hvilke materialer som er brukt For å sjekke hvilke materialer som er brukt vil man da altså måtte benytte stillas eller lift. Begge deler har en kostnad som jeg mener er totalt unødvendig. c) undersøke innfesting og overganger For å sjekke hvilke innfestinger og overganger som er brukt vil man da altså måtte benytte stillas eller lift. Begge deler har en kostnad som jeg mener er totalt unødvendig. d) vurdere vedlikeholdsnivået Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. e) vurdere undertakets alder. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. På flate tak skal den bygningssakkyndige også a) registrere fall på flater b) undersøke renner og sluk c) vurdere gesimshøyder og oppkanter (parapeter) d) vurdere om overløp har tilstrekkelig kapasitet til at vann renner ut e) vurdere detaljer som beslag, overlys (lysåpninger), skorsteiner og rørgjennomføringer Alle overfornevnte forslag vil kreve lift da et tak som oftest er over 5 m fra bakkenivå og stige derfor ikke er lovlig. Dette er en unødvendig kostnad som her påføres selger. Jeg mener at det bør være tilstrekkelig å benytte en drone på ca 249 gram for å vurdere taket. Skorsteiner over tak skal inspiseres når den bygningssakkyndige mener det er sikkerhetsmessig forsvarlig. Den bygningssakkyndige skal se etter avskalling, vurdere fuger og beslag, stabilitet og om høyden er forskriftsmessig. Hvis skorsteinen må inspiseres fra takfot, luke eller bakkeplan, gjøres det en skjønnsmessig vurdering av forholdene. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings takkonstruksjon, taktekking eller skorstein er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for bygningsdelene, eller hvis bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. For å sjekke dette må vi altså benytte lift. Jeg mener her at det bør være godt nok at selger framlegger erklæring fra feier eller brannvesen som allerede har jevnlig kontroll av skorsteinen. Eventuelle overflater kan vurderes fra bakkenivå eller ved hjelp av en 249 grams drone. § 2-10 Yttervegger I ytterveggens konstruksjoner skal den bygningssakkyndige se etter deformasjoner og fuktskader. Den bygningssakkyndige skal sjekke vannbord over og under vindu, i overgangen mellom grunnmur og fasade og i etasjeskillere. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. På kledningen (trefasade) skal den bygningssakkyndige se etter skader, sprekker og råte. Den bygningssakkyndige skal dessuten utføre stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkanten av panelet og i utforingene rundt vinduene. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Videre skal det vurderes om materialvalg, spikring, vedlikeholdsnivå eller annet kan gi forkortet levetid. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings yttervegger er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for ytterveggen, eller hvis ytterveggen har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. Her må man jo undre seg over regjeringens kompetanse på bygg. En spiker? Vel jeg kan informere om at spikeren er skjult, og skal vi sjekke hvordan den er montert må vi trekke den ut som igjen vil gi skader i overflaten på kledningen. En visuell sjekk av materialvalg og vedlikeholdsnivå som i dag bør derfor være tilstrekkelig. § 2-11 Krypekjeller Hvis innvendig inspeksjon i krypekjelleren er mulig, skal den bygningssakkyndige kontrollere overflater for råte, sopp og skadedyr utføre stikktaking i treverket se etter råteskader på undersiden av bjelkelaget, bunnsvillen og andre skadeutsatte steder d) se etter delaminering og avskalling ved betong, gassbetong eller lettbetong e) vurdere luftgjennomstrømning og luftfuktighet, herunder fuktsperre mot grunn, høyde i rommet og ventiler mot yttervegg. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Hvis innvendig inspeksjon ikke er mulig, skal den bygningssakkyndige sjekke terrengfall og drenering på boligens utside sjekke om luftgjennomstrømning er mulig mot ventiler. Denne paragrafen gjelder ikke der en bygnings krypekjeller er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for krypekjelleren, eller hvis krypekjelleren har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-12 Rom under terreng På veggenes og himlingens overflater i rom under terreng (kjelleretasje, underetasje og sokkeletasje) skal den bygningssakkyndige a) se etter riss og sprekker b) sjekke setninger og jordtrykk c) se etter fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter sopp, råte og skadedyr. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. På gulvets overflate i rom under terreng skal den bygningssakkyndige se etter riss, sprekker og fuktskjolder høre etter knirk i gulvene c) sjekke setninger d) se etter sprekker i fuger e) sjekke overganger og skjøter. Før den bygningssakkyndige undersøker konstruksjonene, slik som tilfarergulv, himling og vegger, skal han finne ut når huset ble bygget, om det er innredet i ettertid, og i så fall når. Den bygningssakkyndige skal definere hvor det kan være risiko for skade, og opplyse om materialbruk. Den bygningssakkyndige skal se etter spor etter sopp, råte og skadedyr. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. Bunnsvill i vegg skal sjekkes med hammerelektrode, forlengerelektroder eller relativ fuktighetsmåling. For å måle eventuell fukt skal den bygningssakkyndige på egnet sted borre et hull på cirka 10 mm. Hullet skal plomberes forsvarlig. Hvis rom under terreng er innredet for varig opphold, skal den bygningssakkyndige a) sjekke at det er ventiler i vegger og vinduer, og at disse ikke er tette, samt sjekke tilluft og avtrekk b) sjekke ventilasjonen mot gjeldende TEK på oppføringstidspunktet. Jeg ser ikke noen grunn til å lage hull i ytterflatene og sprekke gulvlister ved bruk av hammerelektrode. En visuell sjekk og overflate søk på stedvise plasser som i dag bør derfor være tilstrekkelig. Om avtrekk fungerer er metode nevnt i eget punkt over. Jeg ser ingen grunn til å bruke tid på slike fordyrende element. Hvis det finnes innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone, for eksempel for ventilasjon, downlights eller høyttalere, skal den bygningssakkyndige undersøke om diffusjonssperren er punktert. Den bygningssakkyndige skal måle fuktinnholdet i organiske materialer, vurdere fare for fuktskader og kondens og vurdere luftgjennomstrømning. Dersom vi skal ta ned downlights må jeg informere regjeringen om at all sjekk/ demontering av elektrisk anlegg skal utføres av godkjent el-innstalatør. Vi har derfor ikke lov å røre stikkontakter, downlights eller annet el-utstyr. Det betyr at en bør ha inn en el-kontrollør og dette bør da også gjenspeiles i kostnaden for en eventuell tilstandsrapport. En bygningssakkyndig er som oftest Byggmester eller Tømmermann og er derfor ikke utdannet elektriker og har derfor ikke lov å røre det elektriske anlegget. Jeg ser derfor ingen grunn til at vi skal bruke mer tid på slike fordyrende tiltak. Da en forventer at en slik rapport skal ta normalt 8 timer totalt å utføre inkluder rapportskriving. § 2-13 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet Den bygningssakkyndige skal angi hva slags grunn boligen står på, dersom dette er kjent eller enkelt kan fastslås. Hvis fundamentene er synlige, skal den bygningssakkyndige se etter skader og skjevheter. Hvis fundamentene ikke er synlige, skal den bygningssakkyndige i stedet se etter riss, sprekker eller skader på grunnmuren. Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Hvis den bygningssakkyndige finner riss eller sprekker skal det vurderes hva som kan være årsaken til dette og om grunnmuren bør avstives. Videre skal det sjekkes om avskallet puss har ført til at isolasjonen har blitt eksponert. Den bygningssakkyndige skal vurdere om drenering og sikring mot vann og fuktighet er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Denne paragrafen gjelder ikke der byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for byggegrunnen eller bygningsdelene, eller hvis byggegrunnen eller bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-14 Terrengforhold Den bygningssakkyndige skal sjekke om det er tilstrekkelig fall fra grunnmur eller om terrenget skråner innover mot boligen, og dessuten om takvann renner bort. Denne paragrafen gjelder ikke der terrenget er en del av flere boligers fellesareal. Paragrafen gjelder likevel hvis boligeieren har vedlikeholdsplikt for terrenget, eller hvis terrenget har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-15 Elektrisk anlegg og samsvarserklæring For å avklare om det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget, skal den bygningssakkyndige finne ut når det lokale el- tilsynet sist gjennomførte tilsyn, og hva som var resultatet av tilsynet. Hvis det er mer enn fem år siden boligen sist hadde tilsyn, skal den bygningssakkyndige foreta en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Den bygningssakkyndige skal i tilfelle spørre eieren a) når det elektriske anlegget ble installert eller siste gang totalt rehabilitert b) om sikringene ofte løses ut c) om det har vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget d) om det finnes kursfortegnelse, og om antallet sikringer er i samsvar med denne. Når eieren har besvart spørsmålene i andre ledd andre punktum, skal den bygningssakkyndige a) sjekke tilstanden på varmtvannsberederens støpsel og stikkontakt b) se etter tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr, og sjekke at kabler er tilstrekkelig festet c) se etter tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette d) vurdere anleggets alder og generelle tilstand med tanke på fare for liv og helse. Hvis det elektriske anlegget er montert etter 1999 eller det er gjort endringer på anlegget etter samme tidspunkt, skal den bygningssakkyndige etterspørre samsvarserklæring for kontroll av arbeidet. Som tidligere nevnt er det bedre at en setter krav til el-kontroll ved boligsalg. De fleste selgere vil lyve eller pynte på sannheten, og dersom man ikke har et gjeldende regelverk å forholde seg til vil det derfor ikke medføre noen fare for en selger å lyve om at kursene er svake dersom de fungerer tilstrekkelig for selger. § 2-16 Dokumentasjon på håndverkertjenester Dersom det har vært utført større oppussingsarbeider i boligen de siste fem årene, skal den bygningssakkyndige be eieren om å dokumentere at det har vært brukt kvalifiserte håndverkere. Som tilfredsstillende dokumentasjon regnes faktura eller skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt. Dette er et bra forslag da de fleste ikke vil fremlegge faktura da arbeidet er utført at utenlanske selskaper. § 2-17 Oppmåling av areal Den bygningssakkyndige skal kun måle boligens bruksareal (BRA). Veldig bra forslag, da regner jeg med at P-rom/ S-rom betegnelsen bortfaller? § 2-18 Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som medfører fare helse, miljø og sikkerhet Hvis den bygningssakkyndige avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses om dette. Hvis den bygningssakkyndige avdekker at en bolig som skal selges med flere selvstendige boenheter, ikke er delt opp i hensiktsmessige brannceller, jf. TEK 17 § 11-8, skal det opplyses om dette. Det samme gjelder hvis det avdekkes at boligen mangler rømningsvei eller andre forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet. Dette gjør vi allerede i dag. Jeg ser ikke at dette er avvik fra BMTF’s Eierskifterapport. § 2-19 Resultatet av undersøkelsene. Anslag på utbedringskostnader. Den bygningssakkyndige skal på en tydelig og forbrukervennlig måte formidle resultatet av sine undersøkelser i en tilstandsrapport. Det skal fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller den enkelte bygningsdelen, jf. § 2-20. Tilstandsgraden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk (referansenivå). Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. Den bygningssakkyndige skal også anslå hva det vil koste å utbedre rommet eller bygningsdelen. Jeg ser ingen grunn til at man her skal legge opp til konflikt. Vi redegjør allerede årsak og konsekvens i dagens rapport for TG 2 og 3 i egen kommentar. Å da også oppgi en eventuell merkostnad ved å anslå hva det vil koste å utbedre rommet vil bare gi eventuelle advokater mye å gjøre, da en kan oppgi 0,5 millioner for utbedring og kostnaden kom på 0,6 millioner. Da kan en saksøke den bygningssakkyndige fordi det er mangler over 10000.- jamført forslag i lovverket. Skulle det derimot vise seg at utbedring blir 0,4 millioner kan en selger bli sur og saksøke deg for at du har oppgitt en uriktig utbedringskostnad. Jeg ser derfor ingen grunn til at det her skal anslås hva en eventuell kostnad vil bli. § 2-20 Fastsetting av tilstandsgrad Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen. Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler. Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen, for eksempel fordi taket var tildekt med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis. For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Vi hadde dette før, svært mange forstod ikke hvorfor TG 0 ble ikke oftere ble benyttet da rommet var i fremragende stand selv om det var 10 år. Jeg mener derfor at dagens standard for TG 1 - 3 vil gi en selger og kjøper en minst mulig forvirring da de alt er vandt med TG 1 - 3 fremfor 0 - 3. Kapittel 3 Krav til den bygningssakkyndige og registreringsplikt § 3-1 Krav til formelle kvalifikasjoner og relevant praksis Den som vil være registrert «bygningssakkyndig» med virkning som nevnt i § 1-1, må ha en grunnutdannelse på minst 120 studiepoeng høyere fagskolegrad innen bygg. I tillegg kreves minst to års erfaring fra tilstandsrapportering eller annen relevant praksis. Med annen relevant praksis menes praksis fra tilsvarende eller lignende fagområder og oppgaver innen bygg, herunder praksis fra prosjektering av bygg, kontroll av prosjektering og kontroll av utførelse. Relevant praksis skal som hovedregel være opparbeidet etter endt utdanning, men praksis som er tilegnet før endt etterutdanning godskrives fullt ut. Her må regjeringen rett og slett bestemme seg for om regelverket gjelder for de med fullført teknisk fagskole etter høsten 2011, eller om dette gjelder for alle med fagskolepoeng fra tidlig 2000-tallet. Ref. ONS sitt høringssvar. Min innstilling er, som nevnt øverst i dette skrivet, at alle med 2 årig fagskole innen bygg bør kvalifisere. Eventuelt om en skal få fortsette som bygningssakyndig basert på f.eks. 5 års praksis med forbehold om at man gjennomgår et fag på teknisk fagskole og avlegger en prøve, som vil gi en bygningssakkyndig en beskyttet tittel på lik linje med Byggmester. § 3-2 Krav til uavhengighet Den bygningssakkyndige skal ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og skal være uavhengig av partene i en aktuell bolighandel. Se begrunnelse øverst i dette skrivet, hvor jeg utreder for hvorfor jeg mener krav til uavhengighet bør spisses enda tydeligere. Forskriften bør derfor være skrevet slik at megler ikke har lov å besiktige objektet før han har fått tilstandsrapport, el-kontroll og kontroll av VVS fra rørlegger, av selger. Da vil en få den uavhengighet som markedet etterspør og en vil få en langt bedre rapport. § 3-3 Krav om forsikring eller annen sikkerhetsstillelse Den bygningssakkyndige må ha forsikring eller annen form for personlig eller kollektiv sikkerhetsstillelse som dekker det ansvaret vedkommende kan pådra seg under utøvelse av oppdraget. Sikkerhetsstillelsen skal minst dekke et ansvar på fem millioner kroner per oppdrag. Vi er allerede kollektivt forsikret gjennom BMTF. § 3-4 Registreringsplikt Den som tilbyr å utføre tilstandsanalyser etter denne forskriften, skal registrere seg i Bygningssakkyndigregisteret. Registreringen skal inneholde opplysninger om: a) den registreringspliktiges navn, adresse og organisasjonsnummer b) referanser til dokumenterte kvalifikasjoner. Dette bør selvsagt ses i sammenheng med §3-1 og krav til eventuell felles prøve. § 3-5 Personer som omfattes av EØS-avtalen og som ønsker å utøve yrket midlertidig eller ved etablering i Norge For personer som omfattes av EØS-avtalen og ønsker å utøve yrket som bygningssakkyndig, gjelder bestemmelsene gitt i eller i medhold av yrkeskvalifikasjonsloven. Den departementet bemyndiger er ansvarlig myndighet for behandling av meldinger om midlertidige tjenesteytelser og søknader om godkjenning i forbindelse med etablering. Vil dette si at dersom jeg ikke tilfredsstiller dagens krav kan flytte til Danmark, starte eget selskap der og erklære inn i Norge at jeg innehar kompetanse og dermed kan utføre tilstandsrapporter så vil dette medføre at vi vil få svært mange useriøse aktører i Norge. Vi har allerede dette problemet med ansvarsretten i Norge og jeg ser ikke grunnlag til hvorfor en slik useriøsitet skal fortsette ved boligsalg. Kapittel 4 Bestemmelser om tilsyn, gebyr og ikrafttredelse § 4-1 Tilsyn Den departementet bemyndiger, fører tilsyn med at forskriften etterleves. Den departementet bemyndiger, kan påpeke brudd, reagere med advarsel, foreslå rettingstiltak og gjøre oppmerksom på virkningene av at forskriftskravene ikke overholdes. Den som er registrert, kan slettes fra registeret når vilkårene i § 3-1 til § 3-3 ikke lenger er til stede. Forslag om at DIBK ivaretar dette. § 4-2 Dekning av kostnadene med registreringsordningen Departementet kan fastsette gebyr for registrering og for videre oppføring i Bygningssakkyndigregisteret. Gebyret skal fastsettes for ett år om gangen på grunnlag av forventede kostnader knyttet til drift av registeret og tilsyn. Kostnadene per år bør her ligge på samme nivå som sentral godkjenning og bør også kunne innlemmes i medlemsavgiften til takstforbundet. § 4-3 Ikrafttredelse og overgangsregler Forskriften trer i kraft [dato]. For personer som ved ikrafttredelsen utfører tilstandsanalyser (takstmenn o.l.), gjelder kvalifikasjonskravene i § 3-1 første ledd fra [dato]. Forslag til endring i avhendingslova I lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom gjøres følgende endringer: § 3-10 første ledd skal lyde: § 3-10 Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane. Departementet kan i forskrift også gje føresegner om tilsyn med dei bygningssakkunnige, om gebyr til dekning av kostnadene med ei autorisasjonsordning, om tilbakekall av autorisasjon eller liknande og om ei klageordning for dei bygningssakkunnige. Forskriften kan tidligst tre i kraft etter forslaget er gjennomgått på ny, sett i lys av de høringssvar som er innmeldt også skal gjennomgås grundig, vil tidligste tidspunkt for ikrafttredelse være 01.01.2021. Kommunal- og distriktsdepartementet Til høringen Til toppen <div class="page-survey" data-page-survey="133" data-page-survey-api="/api/survey/SubmitPageSurveyAnswer" data-text-hidden-title="Tilbakemeldingsskjema" data-text-question="Fant du det du lette etter?"
