Jeg vil med dette gi mine innspill til høringen av Finanstilsynets utkast til oppdatert og forlenget boliglånsforskrift slik den fremkommer i vedlegg 1 av (utkast til) høringsnotat. Innspillene gjelder selvsagt også for vedlegg 2 der tematikken er sammenfallende.
Før jeg blir mer detaljert vil jeg bemerke at det foreslås en tidsubestemt forskrift, noe som bør medføre at det gjøres mer grundige omarbeidelser enn om det kun var snakk om en tidsbegrenset videreføring.
- Kravet om at det skal legges inn en renteøkning på 5 pp mangler i seg selv en forankring i reelle fremtidsutsikter for norske renter. Jeg mener derfor at kravet bør senkes til 3 pp, på linje med andre land i sammenligningen i tabell 1.
- Inkluderingen av ordet «umiddelbar» gjør at kravet ytterligere mangler virkelighetsforankring.
- Inkluderingen av «umiddelbar» fører videre til at fastrentelån får en relativ fordel sammenlignet med lån med flytende rente. I en del tilfeller vil forbrukere kunne bli presset til å velge fastrente vel vitende om at det statistisk sett er til deres ugunst. En slik dreining basert på urealistiske fremtidsutsikter bør unngås.
- Finanstilsynet begrunner innskrenkning til 4,5 ganger inntekt blant annet med at andelen nye lån med høy gjeldsgrad har økt mye de siste årene. Dette stemmer ikke overens med hva som fremkommer i høringsnotatet på side 7: «Boliglånsundersøkelsen indikerer at innføringen av boliglånsforskriften i 2015 og innstrammingen i forskriften fra 1. januar 2017 har bidratt til noe strammere utlånspraksis. Målt i forhold til samlet utlånsvolum, er andelen nye nedbetalingslån med belåningsgrad over 85 prosent redusert fra 9 prosent i 2015 til 4 prosent i 2018. Andelen nye lån der låntaker har gjeldsgrad høyere enn fem ganger brutto årsinntekt, er redusert fra 10 prosent i 2015 til 4 prosent i 2017 og 2018.
- Den reelle gjeldsgraden ventes videre å ytterligere bli redusert med innføring av (og forhåpentligvis gradvise forbedringer i) gjeldsregisteret
- Et generelt krav om maksimal gjeldsgrad er geografisk urimelig. Regelen får ingen praktisk betydning i Finnmark, men gjør at ytterligere flere Oslo-borgere med normal inntekt møter sterke begrensninger. Det er det totale gjeldsnivået som er det relevante i et makroperspektiv, og det fremstår som om spesielt Oslo-borgere må bære en urimelig stor del av makrobyrden.
- Det er positivt at man har fjernet særkravet for Oslo.
- Å kun ta med personinntekt/alminnelig inntekt er urimelig for mottakere av overgangsstønad og studielån/-stipend (typisk svake grupper)
- Å knytte et dokumentasjonskrav til skattefri inntekt gjør det praktisk krevende for dem som ser for seg å kjøpe en bolig med utleiedel/hybel, da dokumentasjonen ikke kan fremskaffes før etter at lån er innvilget og bolig er overdratt.
- Det fremstår som ubegrunnet at det er et sterkere dokumentasjonskrav til skattefri inntekt enn til skattbar inntekt. Det relevante er hvor sikker inntekten er, ikke om den er skattbar.
- Skattefri inntekt medfører økt gjeldsbetjeningsgrad sammenlignet med samme sum i skattbar inntekt. Det er nettoinntekten som er relevant, ikke bruttoinntekten. Dette bør reflekteres.
- Normale inntekter til livsopphold (omtalt i § 3) endrer seg prinsipielt ikke med endret inntekt. Regelen om å tåle en renteøkning (§ 3) er derfor prinsipielt mer virkelighetsnær enn et stringent krav om maksimum 4,5 ganger inntekt. Se også andre kommentarer over angående svakheter i inntektskravet. Det kan stilles spørsmål om kravet om 4,5 ganger inntekt egentlig tilfører noe som helst av relevans, eller om det kun blir et krav som forskjellsbehandler vilkårlig og begrenser unødig.
- En innskrenkning til 5% av verdien fremstår som en for snever kvote til å korrigere for urimelige konsekvenser av forskriften, ref. figur 1 og videre omtale på side 3.
- Å sidestille lån der kun ett kriterium såvidt er brutt med lån der alle kriterier er massivt brutt gir bankene gale insentiver. En differensiering vil medføre en klar forbedring.
- Forskriftsfestingen av at finansforetakene må fastsette rammer og retningslinjer for avvik med hovedkriteriene vil ytterligere innskrenke bankenes muligheter til å benytte sitt bankhåndverk, da muligheten for å håndtere uforutsette tilfeller vanskelig lar seg fastsette i rammer og retningslinjer
Tabell 1 viser etter mitt skjønn at Norge nå legger opp til å ha totalt sett den strengeste boliglånsreguleringen av samtlige syv land i sammenligningen. Dette fremstår som ubegrunnet. Ingen av de andre landene har tilsvarende strenge (og urealistiske) krav til betjeningsevne som det særnorske foreslåtte kravet om umiddelbar renteøkning på 5 pp.
Sammenholdt med det som av mange oppfattes som en unødvendig renteheving fra Norges Bank nå nylig og innføringen av et gjeldsregister, vil man kunne hevde at en ytterligere innstramning i boliglånsforskriften er å skyte spurv med kanon. En forlengelse i to år til, gjerne med enkelte forbedringer, er mer enn nok. En ren videreføring vil dessuten i større grad kunne isolere effekten av gjeldsregisteret, slik at man bedre kan evaluere effektene av hvert enkelt virkemiddel.
Før jeg blir mer detaljert vil jeg bemerke at det foreslås en tidsubestemt forskrift, noe som bør medføre at det gjøres mer grundige omarbeidelser enn om det kun var snakk om en tidsbegrenset videreføring.
- Kravet om at det skal legges inn en renteøkning på 5 pp mangler i seg selv en forankring i reelle fremtidsutsikter for norske renter. Jeg mener derfor at kravet bør senkes til 3 pp, på linje med andre land i sammenligningen i tabell 1.
- Inkluderingen av ordet «umiddelbar» gjør at kravet ytterligere mangler virkelighetsforankring.
- Inkluderingen av «umiddelbar» fører videre til at fastrentelån får en relativ fordel sammenlignet med lån med flytende rente. I en del tilfeller vil forbrukere kunne bli presset til å velge fastrente vel vitende om at det statistisk sett er til deres ugunst. En slik dreining basert på urealistiske fremtidsutsikter bør unngås.
- Finanstilsynet begrunner innskrenkning til 4,5 ganger inntekt blant annet med at andelen nye lån med høy gjeldsgrad har økt mye de siste årene. Dette stemmer ikke overens med hva som fremkommer i høringsnotatet på side 7: «Boliglånsundersøkelsen indikerer at innføringen av boliglånsforskriften i 2015 og innstrammingen i forskriften fra 1. januar 2017 har bidratt til noe strammere utlånspraksis. Målt i forhold til samlet utlånsvolum, er andelen nye nedbetalingslån med belåningsgrad over 85 prosent redusert fra 9 prosent i 2015 til 4 prosent i 2018. Andelen nye lån der låntaker har gjeldsgrad høyere enn fem ganger brutto årsinntekt, er redusert fra 10 prosent i 2015 til 4 prosent i 2017 og 2018.
- Den reelle gjeldsgraden ventes videre å ytterligere bli redusert med innføring av (og forhåpentligvis gradvise forbedringer i) gjeldsregisteret
- Et generelt krav om maksimal gjeldsgrad er geografisk urimelig. Regelen får ingen praktisk betydning i Finnmark, men gjør at ytterligere flere Oslo-borgere med normal inntekt møter sterke begrensninger. Det er det totale gjeldsnivået som er det relevante i et makroperspektiv, og det fremstår som om spesielt Oslo-borgere må bære en urimelig stor del av makrobyrden.
- Det er positivt at man har fjernet særkravet for Oslo.
- Å kun ta med personinntekt/alminnelig inntekt er urimelig for mottakere av overgangsstønad og studielån/-stipend (typisk svake grupper)
- Å knytte et dokumentasjonskrav til skattefri inntekt gjør det praktisk krevende for dem som ser for seg å kjøpe en bolig med utleiedel/hybel, da dokumentasjonen ikke kan fremskaffes før etter at lån er innvilget og bolig er overdratt.
- Det fremstår som ubegrunnet at det er et sterkere dokumentasjonskrav til skattefri inntekt enn til skattbar inntekt. Det relevante er hvor sikker inntekten er, ikke om den er skattbar.
- Skattefri inntekt medfører økt gjeldsbetjeningsgrad sammenlignet med samme sum i skattbar inntekt. Det er nettoinntekten som er relevant, ikke bruttoinntekten. Dette bør reflekteres.
- Normale inntekter til livsopphold (omtalt i § 3) endrer seg prinsipielt ikke med endret inntekt. Regelen om å tåle en renteøkning (§ 3) er derfor prinsipielt mer virkelighetsnær enn et stringent krav om maksimum 4,5 ganger inntekt. Se også andre kommentarer over angående svakheter i inntektskravet. Det kan stilles spørsmål om kravet om 4,5 ganger inntekt egentlig tilfører noe som helst av relevans, eller om det kun blir et krav som forskjellsbehandler vilkårlig og begrenser unødig.
- En innskrenkning til 5% av verdien fremstår som en for snever kvote til å korrigere for urimelige konsekvenser av forskriften, ref. figur 1 og videre omtale på side 3.
- Å sidestille lån der kun ett kriterium såvidt er brutt med lån der alle kriterier er massivt brutt gir bankene gale insentiver. En differensiering vil medføre en klar forbedring.
- Forskriftsfestingen av at finansforetakene må fastsette rammer og retningslinjer for avvik med hovedkriteriene vil ytterligere innskrenke bankenes muligheter til å benytte sitt bankhåndverk, da muligheten for å håndtere uforutsette tilfeller vanskelig lar seg fastsette i rammer og retningslinjer
Tabell 1 viser etter mitt skjønn at Norge nå legger opp til å ha totalt sett den strengeste boliglånsreguleringen av samtlige syv land i sammenligningen. Dette fremstår som ubegrunnet. Ingen av de andre landene har tilsvarende strenge (og urealistiske) krav til betjeningsevne som det særnorske foreslåtte kravet om umiddelbar renteøkning på 5 pp.
Sammenholdt med det som av mange oppfattes som en unødvendig renteheving fra Norges Bank nå nylig og innføringen av et gjeldsregister, vil man kunne hevde at en ytterligere innstramning i boliglånsforskriften er å skyte spurv med kanon. En forlengelse i to år til, gjerne med enkelte forbedringer, er mer enn nok. En ren videreføring vil dessuten i større grad kunne isolere effekten av gjeldsregisteret, slik at man bedre kan evaluere effektene av hvert enkelt virkemiddel.