Høringssvar fra Møre og Romsdal Boligbyggelag m.fl
Møre og Romsdal Boligbyggelag administrerer utleieboliger for 6 stiftelser med i underkant av 300 utleieleiligheter. Det er i hovedsak etablererboliger og pensjonistboliger.
Etablererboligene var opprettet med tilskuddsordning, og i henhold til krav fra offentlige myndigheter ble disse opprettet med vedtektsfestet tidsbegrenset botid.
Leilighetene leies ut til medlemmer i Møre og Romsdal Boligbyggelag. Vårt hovedfokus er å gi medlemmene tilgang til gode boliger og bomiljø.
Boligbyggelaget startet opp i 1946 og forvalter nå ca 4000 boliger i hovedsak i borettslag og sameier. Vi har bygd og etablert utleieboliger siden andre halvdel av 1980-tallet, og mener at vi på den måten har bred og god praktisk erfaring med utleieboliger, til forskjellige mennesker i ulike livsfaser og situasjoner.
Etablererboligene var opprettet med tilskuddsordning, og i henhold til krav fra offentlige myndigheter ble disse opprettet med vedtektsfestet tidsbegrenset botid.
Leilighetene leies ut til medlemmer i Møre og Romsdal Boligbyggelag. Vårt hovedfokus er å gi medlemmene tilgang til gode boliger og bomiljø.
Boligbyggelaget startet opp i 1946 og forvalter nå ca 4000 boliger i hovedsak i borettslag og sameier. Vi har bygd og etablert utleieboliger siden andre halvdel av 1980-tallet, og mener at vi på den måten har bred og god praktisk erfaring med utleieboliger, til forskjellige mennesker i ulike livsfaser og situasjoner.
Vår begrunnelse:
I løpet av de nærmere 40 årene vi har administrert utleieboliger, ser vi endring i etterspørsel og botid. Etablererboligen hadde opprinnelig 3 års leieavtaler, og de fleste gikk over i eiermarkedet før leietiden var utløpt. Nå er det vanlig med 5 års leieavtale, og stadig flere ønsker å forlenge leieavtalen fordi de ikke har mulighet til å komme inn i eiermarkedet. I tillegg er det stadig flere som ønsker den friheten som leiemarkedet gir fremfor eiermarkedet.
Leietaker bør ikke ha rett til å gjøre endringer i boligen som ikke tilbakeføres eller erstattes ved leieforholdets slutt.
Med lang erfaring med utleieboliger, har vi strammet inn praksisen og blitt strengere med f.eks hva som kan henges opp av skap, TV eller lignende. Stadig reparasjoner av vegger og tak er kostbart og må dekkes inn gjennom husleien. Som eksempel kan oppheng av TV, som utvalget selv mener skal være tillatt. Oppheng av TV krever solid feste, og selv når de blir sparklet og reparert etter hver leietaker, perforeres veggen og bæreevnen på både treverk og gipsplater svekkes, slik at reisverk og plater etter hvert må skiftes. Alt dette har både økonomiske og miljømessige konsekvenser.
Generelt bor leietakere vesentlig kortere tid i boligen, enn selveiere. Boligen er dermed utsatt for vesentlig mer slitasje og «nye hull i veggene». En boligeier vil til sammenligning selv måtte utbedre skader eller få redusert pris ved salg.
Beboerinnvolvering - beboerråd
Beboer involvering er bra. Som utleier ønsker man seg leietakere som er engasjert i bomiljø og trivsel. Det øker boligenes verdi. Det er slike leietakere som gjerne gir beskjed når ting ikke fungerer, eller når noen ødelegger bomiljøet på en eller annen måte.
Vi er likevel i mot at det innføres regler for beboerråd og avsetning av midler til slike tiltak. Dette kan fort bli et rigid system som er mer negativt enn konstruktivt. På samme måte er det helt urimelig at beboerne på en eller annen måte skal fastsette husordensreglene.
Som boligbyggelag har vi hele tiden vært opptatt av bomiljøet og tatt hensyn til beboernes ønsker for fellesområdet og har jevnlig beboermøter, men registrerer likevel at leietakerne generelt er mye mindre interessert i å stille f.eks i styret for selskapet eller være tillitsvalgte enn tidligere. I den ene stiftelsen etter den andre har vi nå måttet endre vedtektene fra at en beboerrepresentant skal sitte i styret, til at beboerne kan ha et styremedlem, fordi ingen av beboerne vil stille.
En lovregel er rigid og vil kunne gi en geskjeftig enkeltperson for mye innflytelse, som kan føre til konflikter mellom beboerne og som utleier i ettertid må rydde opp i.
Ensidig rett for leietaker til forlengelse av leiekontrakt og muligheter for å avslutte dårlige leieforhold.
Ensidig rett for leietaker til å forlenge leieforholdet, vil ta bort muligheten for utleier til å avslutte leieforhold på en enkel og en mindre opprivende måte enn oppsigelse, når leietakere fungerer dårlig og er en belastning for bomiljøet.
Utvalget begrunner på side 294 at det er uheldig å binde mennesker til en relasjon hvis en av partene ikke ønsker det. Det gjelder også for nære naboer som blir bundet av en relasjon med en nabo som er ubehagelig og forsurer bomiljøet - selv om begge er leietakere.
Erfaringsvis tar det lang tid før f.eks naboer klager på de som gjennom sin væremåte ødelegger bomiljøet og fellesarealer. Naboer vegrer seg ofte for å klage, og er redd for represalier.
Når det kommer opp saker i forbindelse med en oppsigelssak er det urimelig at det ikke kan legges inn som tilleggsbegrunnelse for oppsigelsen. Urimelig for utleier og ikke minst urimelig for de berørte naboer.
«Helle barnet ut med badevannet»
Hvis utleier får «dårlige» leietakere og disse har så sterkere rettigheter gjennom lovgivningen, at det tar lang tid og koster for mye å avslutte et leieforhold, blir det enda vanskeligere for de som allerede i dag har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet. Utleier vil bli mer forsiktig for ikke å risikere å få inn leietakere som ikke fungerer. Utleiere tvinges til å være mer selektive ved valg av leietakere fordi risikoen for en lang og kostbar prosess med avslutning av leieforholdet, skaper frykt for å inngå avtaler med personer som potensielt kan bli en belastning for både bomiljøet og boligen.
Når fokuset blir ensidig på leietaker på den ene siden og utleier på den andre siden, glemmer man fort øvrige beboere. De få leietakerne som utgjør et problem, gjør at flertallet som er gode leietakere, må betale prisen for de få – både økonomisk gjennom husleien, og gjennom naboskap med dårlig eller utrygt bomiljø.
Vedlikehold - spesifisering
Innledningsvis sier lovutvalget at paragraf 4-4 om vedlikeholdsplikter er omformulert med klarere språk.
Eksemplene på side 277 «Vedlikeholdsplikten innebærer…………………………..» bør også settes inn i lovteksten for å gjøre det klarere med gode praktiske eksempler.
Molde, 30. januar 2025
Møre og Romsdal Boligbyggelag
Stiftelsen Molde og Omegn Pensjonistboliger
Stiftelsen Molde Ungdomsboliger
Stiftelsen Midsund Boligselskap
Stiftelsen Aukra Boligselskap
Øygardsvegen Boligstiftelse
Stiftelsen Bekkevollvegen 14
Leietaker bør ikke ha rett til å gjøre endringer i boligen som ikke tilbakeføres eller erstattes ved leieforholdets slutt.
Med lang erfaring med utleieboliger, har vi strammet inn praksisen og blitt strengere med f.eks hva som kan henges opp av skap, TV eller lignende. Stadig reparasjoner av vegger og tak er kostbart og må dekkes inn gjennom husleien. Som eksempel kan oppheng av TV, som utvalget selv mener skal være tillatt. Oppheng av TV krever solid feste, og selv når de blir sparklet og reparert etter hver leietaker, perforeres veggen og bæreevnen på både treverk og gipsplater svekkes, slik at reisverk og plater etter hvert må skiftes. Alt dette har både økonomiske og miljømessige konsekvenser.
Generelt bor leietakere vesentlig kortere tid i boligen, enn selveiere. Boligen er dermed utsatt for vesentlig mer slitasje og «nye hull i veggene». En boligeier vil til sammenligning selv måtte utbedre skader eller få redusert pris ved salg.
Beboerinnvolvering - beboerråd
Beboer involvering er bra. Som utleier ønsker man seg leietakere som er engasjert i bomiljø og trivsel. Det øker boligenes verdi. Det er slike leietakere som gjerne gir beskjed når ting ikke fungerer, eller når noen ødelegger bomiljøet på en eller annen måte.
Vi er likevel i mot at det innføres regler for beboerråd og avsetning av midler til slike tiltak. Dette kan fort bli et rigid system som er mer negativt enn konstruktivt. På samme måte er det helt urimelig at beboerne på en eller annen måte skal fastsette husordensreglene.
Som boligbyggelag har vi hele tiden vært opptatt av bomiljøet og tatt hensyn til beboernes ønsker for fellesområdet og har jevnlig beboermøter, men registrerer likevel at leietakerne generelt er mye mindre interessert i å stille f.eks i styret for selskapet eller være tillitsvalgte enn tidligere. I den ene stiftelsen etter den andre har vi nå måttet endre vedtektene fra at en beboerrepresentant skal sitte i styret, til at beboerne kan ha et styremedlem, fordi ingen av beboerne vil stille.
En lovregel er rigid og vil kunne gi en geskjeftig enkeltperson for mye innflytelse, som kan føre til konflikter mellom beboerne og som utleier i ettertid må rydde opp i.
Ensidig rett for leietaker til forlengelse av leiekontrakt og muligheter for å avslutte dårlige leieforhold.
Ensidig rett for leietaker til å forlenge leieforholdet, vil ta bort muligheten for utleier til å avslutte leieforhold på en enkel og en mindre opprivende måte enn oppsigelse, når leietakere fungerer dårlig og er en belastning for bomiljøet.
Utvalget begrunner på side 294 at det er uheldig å binde mennesker til en relasjon hvis en av partene ikke ønsker det. Det gjelder også for nære naboer som blir bundet av en relasjon med en nabo som er ubehagelig og forsurer bomiljøet - selv om begge er leietakere.
Erfaringsvis tar det lang tid før f.eks naboer klager på de som gjennom sin væremåte ødelegger bomiljøet og fellesarealer. Naboer vegrer seg ofte for å klage, og er redd for represalier.
Når det kommer opp saker i forbindelse med en oppsigelssak er det urimelig at det ikke kan legges inn som tilleggsbegrunnelse for oppsigelsen. Urimelig for utleier og ikke minst urimelig for de berørte naboer.
«Helle barnet ut med badevannet»
Hvis utleier får «dårlige» leietakere og disse har så sterkere rettigheter gjennom lovgivningen, at det tar lang tid og koster for mye å avslutte et leieforhold, blir det enda vanskeligere for de som allerede i dag har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet. Utleier vil bli mer forsiktig for ikke å risikere å få inn leietakere som ikke fungerer. Utleiere tvinges til å være mer selektive ved valg av leietakere fordi risikoen for en lang og kostbar prosess med avslutning av leieforholdet, skaper frykt for å inngå avtaler med personer som potensielt kan bli en belastning for både bomiljøet og boligen.
Når fokuset blir ensidig på leietaker på den ene siden og utleier på den andre siden, glemmer man fort øvrige beboere. De få leietakerne som utgjør et problem, gjør at flertallet som er gode leietakere, må betale prisen for de få – både økonomisk gjennom husleien, og gjennom naboskap med dårlig eller utrygt bomiljø.
Vedlikehold - spesifisering
Innledningsvis sier lovutvalget at paragraf 4-4 om vedlikeholdsplikter er omformulert med klarere språk.
Eksemplene på side 277 «Vedlikeholdsplikten innebærer…………………………..» bør også settes inn i lovteksten for å gjøre det klarere med gode praktiske eksempler.
Molde, 30. januar 2025
Møre og Romsdal Boligbyggelag
Stiftelsen Molde og Omegn Pensjonistboliger
Stiftelsen Molde Ungdomsboliger
Stiftelsen Midsund Boligselskap
Stiftelsen Aukra Boligselskap
Øygardsvegen Boligstiftelse
Stiftelsen Bekkevollvegen 14