Dagens unntaksbestemmelser:
Plan- og bygningsloven angir i § 20-1 lister opp de ulike tiltakene som er søknadspliktige, og unntak fremgår av SAK § 4-1. Forutsetningen for å kunne legge unntakene til grunn er at tiltaket er i tråd med plan:
§ 4-1: «Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling, dersom tiltaket ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan».
Selv om et tiltak er unntatt fra byggesaksbehandling er det tiltakshavers ansvar å sørge for at tiltaket oppføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser, forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser. Tiltaket må heller ikke være i strid med annet regelverk.
Dette ansvaret viser seg dessverre å være for stort, fordi regelverket har blitt for komplisert. Det er nesten ikke mulig for «mannen i gata» å skaffe seg den kunnskapen som kreves for å avgjøre om tiltaket er unntatt søknadsplikt eller ikke. Vi ser også at mange ansvarlige foretak sliter med å tilegne seg nødvendig overblikk, og dessverre fører dette til at flere tiltak feilaktig oppføres uten forutgående søknad. Prisen tiltakshaver må betale er i verste fall at tiltaket må fjernes. Prisen som kommunen betaler er en økende mengde ulovlighetsoppfølgninger; saker som ofte blir langt mer ressurskrevende enn om tiltaket var søknadspliktig i utgangspunktet.
Unntaksbestemmelsene har historisk sett bare blitt kommunisert som lempinger/ oppmykninger av eksisterende regelverk, uten at vilkårene for unntaksbestemmelsene er blitt like godt opplyst.
Problemet er at et overveiende antall tiltak ikke omfattes av unntaksbestemmelsene, nettopp fordi de er i strid med gjeldende reguleringsplan.
Større utbygginger og fortetting er i dag foranlediget av stramme reguleringsplaner som har inntegnede byggegrenser på reguleringsplankartet. I slike tilfeller er ikke unntaksbestemmelsene anvendelige, med mindre det fremgår tydelig av planbestemmelsene at SAK § 4-1 unntakene kan plasseres utenfor regulerte byggegrenser.
Hvis ikke byggegrensene i plankartet spesifiserer at de bare gjelder for selve bygningskroppen vil byggegrensen angi yttergrensen for hvor ethvert tiltak kan plasseres. Dette bekreftes av departementet svar på følgende spørsmål:
«Spørsmål: (Pbl. § 12-7 nr. 2). Det ser ut til å være forskjellige tolkninger i bruken av byggegrense i kommunene. Gjelder byggegrense i hovedsak for bygninger (boliger, garasjer m.m.), eller omfatter den også alle forskjellige konstruksjoner som forstøtningsmurer, gjerder, m.m. Kan det åpnes for murer på en boligtomt utenfor byggegrensen?
Svar: Støttemurer kan tegnes inn utenfor byggegrensen, da den er en juridisk linje i gjeldede fagstandard for teknisk framstilling av arealplaner. Kjernen i spørsmålet blir derfor om murer som ikke er tegnet inn med eget symbol kan bygges utenfor byggegrensen. Departementet mener at byggegrense angir yttergrensen for hvor et tiltak omfattet av § 1-6 kan plasseres, og at grensen er absolutt. Det bør derfor i bestemmelse fastsettes unntak fra byggegrensen om i hvilke tilfeller den kan fravikes.»
Dette betyr dessverre at slike mindre tiltak ikke kan oppføres før kommunen ev. har innvilget dispensasjon for plassering utenfor byggegrensen.
Kommunen ser at unntaksbestemmelsene kommer mer til sin rett ved eldre reguleringsplaner, hvor avstand til nabogrense er regulert av pbl § 29-4 og ikke ved byggegrenser.
I forlengelsen av ovennevnte problemstilling kommer problematikken rundt byggegrenser mot vei. Departementet har i tolkningsuttalelse datert 14.04.2016 uttalt:
«Det legges derfor fortsatt til grunn at dersom reguleringsplanen ikke har egne byggegrenser, må veglovens byggegrenser på det tidspunkt planen ble vedtatt anses som inkorporert i planen. Søknad om dispensasjon fra disse byggegrensene må da behandles etter plan- og bygningslovens regler om dispensasjon.
Dette betyr at innhegning mot veg alltid vil være betinget av dispensasjon fra planen. Det blir da noe villedende for publikum å gi dem oppfatningen av at innhegning mot veg på inntil 1,5 meter kan unntas byggesaksbehandling, samtidig som vi krever dispensasjon.
Det samme gjelder for øvrige unntak gitt i § 4-1 bokstav a, b, c og e. Disse kan heller ikke oppføres uten at først gis dispensasjon fra byggegrense mot veg.
For å øke bevisstheten blant tiltakshavere bør det også komme tydeligere fram at disse unntakene stort sett bare får anvendelse når arealet i planen er avsatt til byggeområder, og når området ikke er underlagt hensynssoner.
Kostnadene/ byggesaksgebyret for dispensasjon er betydelig høyere enn gebyret for behandling av selve tiltaket. Besparelsen for tiltakshaver blir derfor ofte mindre enn det antydes i forslaget.
Merknader til forslag om nye unntak:
§ 4-1: «Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling, dersom tiltaket ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan».
Selv om et tiltak er unntatt fra byggesaksbehandling er det tiltakshavers ansvar å sørge for at tiltaket oppføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser, forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser. Tiltaket må heller ikke være i strid med annet regelverk.
Dette ansvaret viser seg dessverre å være for stort, fordi regelverket har blitt for komplisert. Det er nesten ikke mulig for «mannen i gata» å skaffe seg den kunnskapen som kreves for å avgjøre om tiltaket er unntatt søknadsplikt eller ikke. Vi ser også at mange ansvarlige foretak sliter med å tilegne seg nødvendig overblikk, og dessverre fører dette til at flere tiltak feilaktig oppføres uten forutgående søknad. Prisen tiltakshaver må betale er i verste fall at tiltaket må fjernes. Prisen som kommunen betaler er en økende mengde ulovlighetsoppfølgninger; saker som ofte blir langt mer ressurskrevende enn om tiltaket var søknadspliktig i utgangspunktet.
Unntaksbestemmelsene har historisk sett bare blitt kommunisert som lempinger/ oppmykninger av eksisterende regelverk, uten at vilkårene for unntaksbestemmelsene er blitt like godt opplyst.
Problemet er at et overveiende antall tiltak ikke omfattes av unntaksbestemmelsene, nettopp fordi de er i strid med gjeldende reguleringsplan.
Større utbygginger og fortetting er i dag foranlediget av stramme reguleringsplaner som har inntegnede byggegrenser på reguleringsplankartet. I slike tilfeller er ikke unntaksbestemmelsene anvendelige, med mindre det fremgår tydelig av planbestemmelsene at SAK § 4-1 unntakene kan plasseres utenfor regulerte byggegrenser.
Hvis ikke byggegrensene i plankartet spesifiserer at de bare gjelder for selve bygningskroppen vil byggegrensen angi yttergrensen for hvor ethvert tiltak kan plasseres. Dette bekreftes av departementet svar på følgende spørsmål:
«Spørsmål: (Pbl. § 12-7 nr. 2). Det ser ut til å være forskjellige tolkninger i bruken av byggegrense i kommunene. Gjelder byggegrense i hovedsak for bygninger (boliger, garasjer m.m.), eller omfatter den også alle forskjellige konstruksjoner som forstøtningsmurer, gjerder, m.m. Kan det åpnes for murer på en boligtomt utenfor byggegrensen?
Svar: Støttemurer kan tegnes inn utenfor byggegrensen, da den er en juridisk linje i gjeldede fagstandard for teknisk framstilling av arealplaner. Kjernen i spørsmålet blir derfor om murer som ikke er tegnet inn med eget symbol kan bygges utenfor byggegrensen. Departementet mener at byggegrense angir yttergrensen for hvor et tiltak omfattet av § 1-6 kan plasseres, og at grensen er absolutt. Det bør derfor i bestemmelse fastsettes unntak fra byggegrensen om i hvilke tilfeller den kan fravikes.»
Dette betyr dessverre at slike mindre tiltak ikke kan oppføres før kommunen ev. har innvilget dispensasjon for plassering utenfor byggegrensen.
Kommunen ser at unntaksbestemmelsene kommer mer til sin rett ved eldre reguleringsplaner, hvor avstand til nabogrense er regulert av pbl § 29-4 og ikke ved byggegrenser.
I forlengelsen av ovennevnte problemstilling kommer problematikken rundt byggegrenser mot vei. Departementet har i tolkningsuttalelse datert 14.04.2016 uttalt:
«Det legges derfor fortsatt til grunn at dersom reguleringsplanen ikke har egne byggegrenser, må veglovens byggegrenser på det tidspunkt planen ble vedtatt anses som inkorporert i planen. Søknad om dispensasjon fra disse byggegrensene må da behandles etter plan- og bygningslovens regler om dispensasjon.
Dette betyr at innhegning mot veg alltid vil være betinget av dispensasjon fra planen. Det blir da noe villedende for publikum å gi dem oppfatningen av at innhegning mot veg på inntil 1,5 meter kan unntas byggesaksbehandling, samtidig som vi krever dispensasjon.
Det samme gjelder for øvrige unntak gitt i § 4-1 bokstav a, b, c og e. Disse kan heller ikke oppføres uten at først gis dispensasjon fra byggegrense mot veg.
For å øke bevisstheten blant tiltakshavere bør det også komme tydeligere fram at disse unntakene stort sett bare får anvendelse når arealet i planen er avsatt til byggeområder, og når området ikke er underlagt hensynssoner.
Kostnadene/ byggesaksgebyret for dispensasjon er betydelig høyere enn gebyret for behandling av selve tiltaket. Besparelsen for tiltakshaver blir derfor ofte mindre enn det antydes i forslaget.
Merknader til forslag om nye unntak:
Terrasser:
Det foreslås unntak for «Terrasser som har en høyde på inntil 1,0 m fra ferdig planert terreng, er forbundet med en bygning, og ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4,0 m. Slike terrasser kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 m, men kan ikke være overbygde, og avstanden til nabogrensen skal være minst 1,0 m. De skal ikke medregnes i grad av utnytting».
Etter kommunens oppfatning vil heller ikke det foreslåtte unntaket kunne anvendes dersom planen angir byggegrenser med bindende virkning. I slike tilfeller må det uansett søkes om dispensasjon før oppføring av terrasse.
I felt med rekkehusbebyggelse vil avstandskravet til nabogrensen på 1 meter kunne føre til uheldige visuelle løsninger fordi hver nabo lager terrasser med ulik utforming. I slike tilfeller bør terrassen kunne gå helt til nabogrensen dersom boligen gjør det, og det bør kreves en ensartet utforming for alle boligene på samme rekke.
I områder med småhusbebyggelse har vi i kommuneplanen en retningslinje om et anbefalt sammenhengende uteoppholdsareal på minst 60 m2, og minimum hagedybde på minimum 6 meter. En terrasse som stikker 4 meter ut fra bygningens fasadeliv vil da fremstå som uheldig. Dersom det oppføres terrasser som kan stikke 4 meter ut fra bygningens vil resterende hageareal bli lite anvendelig og kvaliteten på uteoppholdsarealene vil i sum gå ned.
Forslaget viser til at innsynsproblematikken mellom naboer kan avhjelpes noe ved å benytte skjermingsløsninger i form av levegger eller beplantning. I de fleste tilfellene vil også slike levegger være betinget av dispensasjon fordi de er i strid med planen.
Forståelsen av begrepet «rekkverk» vil skape uklarheter. Betyr dette at rekkverket kan være tett, som en levegg, eller forutsettes det at rekkverket skal være åpent?
Summen av terrasse og rekkverk kan etter forslaget få en høyde på 2,2 meter. I områder med tett bebyggelse og små tomter vil slike konstruksjoner kunne få betydning for solforhold på naboens eiendom, og vil i mange tilfeller fremstå som svært negative for naboer som ønsker å ha terrassen på bakken. I forbindelse med utforming av nye reguleringsplaner er solforhold en viktig premiss for å kunne godkjenne planen. Ofte ser vi at den tette bebyggelsen medfører at solrike uteoppholdsarealer legges på et minimum. I disse tilfellene kan en terrasse som foreslått endre premissene for planen på en uheldig måte.
I forhold til høydekravet vil det uansett være viktig å understreke at terrassen ikke på noe sted kan være mer enn 1 meter over terrenget.
Unntaket legger opp til at terrasser inntil 1 meter over bakken ikke skal regnes med ved beregning av utnyttingsgrad. Slik var det også i mange eldre planer. På den tiden var imidlertid tomtene betydelig større, og store terrasser hadde liten betydning for tomtedisponeringen. Slik er det ikke i dag. Regionale planer stiller strenge krav om minimum antall boliger per dekar, og tomtene blir mindre og mindre. Desto mer uheldige resultater vil denne friheten til å bygge volumer med høyde inntil 2,2 meter gi. Det er åpenbart at dette unntaket i noen tilfeller kan gi økt frihet og ansvar for eiendomsbesittere, men samtidig like åpenbart at denne friheten kan gi uheldig konsekvenser for området, for andre naboer og for kommunens arbeidsmengde i forhold til ulovlighetsoppfølgning. Verktøyet for å regulere bygningsmassen på eiendommen bør være fastsetting av utnyttingsgrad, slik at bygningsdeler mer enn 0,5 meter over terreng fortsatt skal regnes med.
Det fremgår av forslaget at en konsekvens av forslaget vil være at tidspunktet for oppføring vil være avgjørende for om terrassen må inngå i grad av utnytting. Dette er noe uheldig av hensyn til sammenhengen i regelverket, og innebærer at det trolig vil være mer attraktivt å vente med å oppføre terrassen til etter eiendommen er bebygd. Departementet ønsker derfor innspill fra høringsinstansene på hvilke konsekvenser forslaget vil medføre.
Forslaget innebærer en svært uheldig forskjellsbehandling. Etter vår oppfatning må det være samme regel for alle terrasser inntil 1 meter over bakken. Flere planer legger opp til en utnyttingsgrad på 40-50 % av netto tomteareal. Når det gjelder byggeområder for boliger skal planen sikre en en god arealutnyttelse, vurdere hvor mange tomter et område bør ha, vurdere hva slags type boliger det bør være på et område (enebolig, tomannsboliger, rekkehus), vei og trafikkforhold, høyder på bygg og utnyttelsesgrad pr. tomt. Når planens tillatte utnyttingsgrad er brukt opp anses eiendommen som ferdig utbygget. Slike er det i dag, og slik bør det også være i fremtiden. Det er i dag full frihet til å bygge terrasser på bakken, og denne løsningen fremstår som langt bedre enn det forslaget som legges fram.
Etter kommunens oppfatning vil heller ikke det foreslåtte unntaket kunne anvendes dersom planen angir byggegrenser med bindende virkning. I slike tilfeller må det uansett søkes om dispensasjon før oppføring av terrasse.
I felt med rekkehusbebyggelse vil avstandskravet til nabogrensen på 1 meter kunne føre til uheldige visuelle løsninger fordi hver nabo lager terrasser med ulik utforming. I slike tilfeller bør terrassen kunne gå helt til nabogrensen dersom boligen gjør det, og det bør kreves en ensartet utforming for alle boligene på samme rekke.
I områder med småhusbebyggelse har vi i kommuneplanen en retningslinje om et anbefalt sammenhengende uteoppholdsareal på minst 60 m2, og minimum hagedybde på minimum 6 meter. En terrasse som stikker 4 meter ut fra bygningens fasadeliv vil da fremstå som uheldig. Dersom det oppføres terrasser som kan stikke 4 meter ut fra bygningens vil resterende hageareal bli lite anvendelig og kvaliteten på uteoppholdsarealene vil i sum gå ned.
Forslaget viser til at innsynsproblematikken mellom naboer kan avhjelpes noe ved å benytte skjermingsløsninger i form av levegger eller beplantning. I de fleste tilfellene vil også slike levegger være betinget av dispensasjon fordi de er i strid med planen.
Forståelsen av begrepet «rekkverk» vil skape uklarheter. Betyr dette at rekkverket kan være tett, som en levegg, eller forutsettes det at rekkverket skal være åpent?
Summen av terrasse og rekkverk kan etter forslaget få en høyde på 2,2 meter. I områder med tett bebyggelse og små tomter vil slike konstruksjoner kunne få betydning for solforhold på naboens eiendom, og vil i mange tilfeller fremstå som svært negative for naboer som ønsker å ha terrassen på bakken. I forbindelse med utforming av nye reguleringsplaner er solforhold en viktig premiss for å kunne godkjenne planen. Ofte ser vi at den tette bebyggelsen medfører at solrike uteoppholdsarealer legges på et minimum. I disse tilfellene kan en terrasse som foreslått endre premissene for planen på en uheldig måte.
I forhold til høydekravet vil det uansett være viktig å understreke at terrassen ikke på noe sted kan være mer enn 1 meter over terrenget.
Unntaket legger opp til at terrasser inntil 1 meter over bakken ikke skal regnes med ved beregning av utnyttingsgrad. Slik var det også i mange eldre planer. På den tiden var imidlertid tomtene betydelig større, og store terrasser hadde liten betydning for tomtedisponeringen. Slik er det ikke i dag. Regionale planer stiller strenge krav om minimum antall boliger per dekar, og tomtene blir mindre og mindre. Desto mer uheldige resultater vil denne friheten til å bygge volumer med høyde inntil 2,2 meter gi. Det er åpenbart at dette unntaket i noen tilfeller kan gi økt frihet og ansvar for eiendomsbesittere, men samtidig like åpenbart at denne friheten kan gi uheldig konsekvenser for området, for andre naboer og for kommunens arbeidsmengde i forhold til ulovlighetsoppfølgning. Verktøyet for å regulere bygningsmassen på eiendommen bør være fastsetting av utnyttingsgrad, slik at bygningsdeler mer enn 0,5 meter over terreng fortsatt skal regnes med.
Det fremgår av forslaget at en konsekvens av forslaget vil være at tidspunktet for oppføring vil være avgjørende for om terrassen må inngå i grad av utnytting. Dette er noe uheldig av hensyn til sammenhengen i regelverket, og innebærer at det trolig vil være mer attraktivt å vente med å oppføre terrassen til etter eiendommen er bebygd. Departementet ønsker derfor innspill fra høringsinstansene på hvilke konsekvenser forslaget vil medføre.
Forslaget innebærer en svært uheldig forskjellsbehandling. Etter vår oppfatning må det være samme regel for alle terrasser inntil 1 meter over bakken. Flere planer legger opp til en utnyttingsgrad på 40-50 % av netto tomteareal. Når det gjelder byggeområder for boliger skal planen sikre en en god arealutnyttelse, vurdere hvor mange tomter et område bør ha, vurdere hva slags type boliger det bør være på et område (enebolig, tomannsboliger, rekkehus), vei og trafikkforhold, høyder på bygg og utnyttelsesgrad pr. tomt. Når planens tillatte utnyttingsgrad er brukt opp anses eiendommen som ferdig utbygget. Slike er det i dag, og slik bør det også være i fremtiden. Det er i dag full frihet til å bygge terrasser på bakken, og denne løsningen fremstår som langt bedre enn det forslaget som legges fram.
Begrepsbruk/ tiltaksbegrepet:
For å skape en bedre forståelse for regelverket er det etter vår oppfatning viktig at det innføres en ensartet begrepsbruk som er egnet til å øke forståelsen for fagområdet og regelverket.
Det må skapes et tydeligere skille på hva som er et «tiltak» i plan- og bygningsrettslig forstand, og hvilke arbeider som faller utenfor det bygningsmyndighetene skal ta stilling til, heretter kalt «ikke-tiltak».
Dette er avgjørende for å kunne forstå tiltaksbegrepet i hhv byggesaksdelen og plandelen.
Å skille mellom begrepene «platting» og «terrasse» vil etter vår oppfatning ikke være en hensiktsmessig tilnærming for å belyse hvilke arbeider som må søkes om og hvilke arbeider som er bygningsmyndighetene uvedkommende. En «platting» defineres ikke i vanlig språkbruk etter dens høyde over bakken; det gjør heller ikke en «terrasse».
Vi har for så vidt samme problemstilling når det gjelder oppføring av gjerde. Et gjerde er et gjerde, men det er plasseringen av dette som avgjør om det er et søknadspliktig tiltak i plan- og bygningslovens forstand.
Innhegning mellom naboer/ i nabogrense er bare «tiltak» dersom det er en «konstruksjon» etter pbl § 20-1 bokstav a. Et åpent gjerde (minst 50%) med høyde inntil 1,5 meter har ikke vært ansett som en konstruksjon. Slike gjerder mellom naboer berører i liten grad forhold som skal vurderes etter pbl. Dette er også lagt til grunn i departementets uttalelse (15.12.2017):
«Alminnelige lave gjerder/rekkverk vil derimot neppe være et tiltak etter byggesaksdelen av plan- og bygningsloven. Større gjerder/rekkverk kan likevel etter omstendighetene omfattes av begrepet konstruksjon eller anlegg, jf. pbl. § 20-1.»
Dersom gjerde plasseres mot veg er det imidlertid et søknadspliktig tiltak etter bokstav h.
Vi har flere eksempler på slike «ikke-tiltak» som faller utenfor byggesaksdelen i loven (basert på uttalelser, veiledninger mv har vi samlet følgende eks):
• Nabogjerde som nevnt over (konkret vurdering)
• Terrasser eller plattinger under 50 cm
• Støttemur inntil 50 cm i nabogrense
• Mindre badebasseng, lekeapparater, trampoline, hoppeslott
• Utepeis/ grill og mindre fundamenteringsarbeid
• Hagestatuer/portaler
• Stenlegging/ asfaltering
• Innhegning/ hundegård
• Annen virksomhet og endring av arealbruk
Slike beskjedne iverksettelser vil, dersom de er i strid med arealformål, planbestemmelser eller hensynssoner, likevel kunne anses som tiltak (utvidet tiltaksbegrep pbl § 1-6 første ledd andre punktum). Dette gjelder bare dersom de er til vesentlig ulempe for gjennomføring av planen. De vil da kreve dispensasjon dersom de skal godkjennes. Dette kan særlig gjelde i områder med byggeforbud mv.
Pbl § 1-6 første ledd første punktum: henviser til tiltak i pbl § 20-1 bokstav a-m. Slike tiltak vil alltid kreve dispensasjon dersom de på noen måte er i strid med plan – selv om de er unntatt søknadsplikt i § 20-5.
Vi mener etter dette at opprettelse av nye definisjoner for å sondre mellom hva som er tiltak og hva som er «ikke-tiltak» vil virke mot sin hensikt, ved at de tilslører et allerede vanskelig tilgjengelig regelverk.
Det må skapes et tydeligere skille på hva som er et «tiltak» i plan- og bygningsrettslig forstand, og hvilke arbeider som faller utenfor det bygningsmyndighetene skal ta stilling til, heretter kalt «ikke-tiltak».
Dette er avgjørende for å kunne forstå tiltaksbegrepet i hhv byggesaksdelen og plandelen.
Å skille mellom begrepene «platting» og «terrasse» vil etter vår oppfatning ikke være en hensiktsmessig tilnærming for å belyse hvilke arbeider som må søkes om og hvilke arbeider som er bygningsmyndighetene uvedkommende. En «platting» defineres ikke i vanlig språkbruk etter dens høyde over bakken; det gjør heller ikke en «terrasse».
Vi har for så vidt samme problemstilling når det gjelder oppføring av gjerde. Et gjerde er et gjerde, men det er plasseringen av dette som avgjør om det er et søknadspliktig tiltak i plan- og bygningslovens forstand.
Innhegning mellom naboer/ i nabogrense er bare «tiltak» dersom det er en «konstruksjon» etter pbl § 20-1 bokstav a. Et åpent gjerde (minst 50%) med høyde inntil 1,5 meter har ikke vært ansett som en konstruksjon. Slike gjerder mellom naboer berører i liten grad forhold som skal vurderes etter pbl. Dette er også lagt til grunn i departementets uttalelse (15.12.2017):
«Alminnelige lave gjerder/rekkverk vil derimot neppe være et tiltak etter byggesaksdelen av plan- og bygningsloven. Større gjerder/rekkverk kan likevel etter omstendighetene omfattes av begrepet konstruksjon eller anlegg, jf. pbl. § 20-1.»
Dersom gjerde plasseres mot veg er det imidlertid et søknadspliktig tiltak etter bokstav h.
Vi har flere eksempler på slike «ikke-tiltak» som faller utenfor byggesaksdelen i loven (basert på uttalelser, veiledninger mv har vi samlet følgende eks):
• Nabogjerde som nevnt over (konkret vurdering)
• Terrasser eller plattinger under 50 cm
• Støttemur inntil 50 cm i nabogrense
• Mindre badebasseng, lekeapparater, trampoline, hoppeslott
• Utepeis/ grill og mindre fundamenteringsarbeid
• Hagestatuer/portaler
• Stenlegging/ asfaltering
• Innhegning/ hundegård
• Annen virksomhet og endring av arealbruk
Slike beskjedne iverksettelser vil, dersom de er i strid med arealformål, planbestemmelser eller hensynssoner, likevel kunne anses som tiltak (utvidet tiltaksbegrep pbl § 1-6 første ledd andre punktum). Dette gjelder bare dersom de er til vesentlig ulempe for gjennomføring av planen. De vil da kreve dispensasjon dersom de skal godkjennes. Dette kan særlig gjelde i områder med byggeforbud mv.
Pbl § 1-6 første ledd første punktum: henviser til tiltak i pbl § 20-1 bokstav a-m. Slike tiltak vil alltid kreve dispensasjon dersom de på noen måte er i strid med plan – selv om de er unntatt søknadsplikt i § 20-5.
Vi mener etter dette at opprettelse av nye definisjoner for å sondre mellom hva som er tiltak og hva som er «ikke-tiltak» vil virke mot sin hensikt, ved at de tilslører et allerede vanskelig tilgjengelig regelverk.
Tilbygg:
Forslaget legger opp til å utvide dagens unntaksbestemmelse i SAK § 4-1 bokstav b, slik at tiltakshaver kan føre opp mindre tilbygg på 15 m2 uten søknad, også der tilbygget skal brukes til beboelse og varig opphold.
Kommunen har ingen merknader til den foreslåtte endringen, men viser til at tilbygg som plasseres over regulerte byggegrenser vil være betinget av dispensasjon.
Det er gitt føringer om at estetikkparagrafen i plan- og bygningsloven skal styrkes. Forslaget vil ikke være i tråd med denne føringen.
Kommunen har ingen merknader til den foreslåtte endringen, men viser til at tilbygg som plasseres over regulerte byggegrenser vil være betinget av dispensasjon.
Det er gitt føringer om at estetikkparagrafen i plan- og bygningsloven skal styrkes. Forslaget vil ikke være i tråd med denne føringen.
Frittliggende bygning:
Kommunen imøteser en klarere definisjon på hva som skal anses som «frittliggende bygning». Dette innebærer at bygninger som plasseres nærmere enn angitt avstand ikke omfattes av unntaket, og dermed vil være søknadspliktige.
Kommunen slutter seg til departementets vurdering om at et klart avstandskrav vil ha en positiv effekt ved at reglene blir lettere å forstå og etterleve.
Men når det opereres med minste avstand må det også angis måleregler. Skal avstand måles mellom fasadelivet til bygningene, eller skal målet gjelde fra bygningsdel til bygningsdel? Når begge bygningskroppene har takutstikk vil et avstandskrav på 1 meter mellom bygningsdeler i realiteten innebære at passasjen mellom byggene blir 2 meter. Dette kan fort føre til plassproblemer på smale tomter.
Kommunen slutter seg til departementets vurdering om at et klart avstandskrav vil ha en positiv effekt ved at reglene blir lettere å forstå og etterleve.
Men når det opereres med minste avstand må det også angis måleregler. Skal avstand måles mellom fasadelivet til bygningene, eller skal målet gjelde fra bygningsdel til bygningsdel? Når begge bygningskroppene har takutstikk vil et avstandskrav på 1 meter mellom bygningsdeler i realiteten innebære at passasjen mellom byggene blir 2 meter. Dette kan fort føre til plassproblemer på smale tomter.
Avsluttende merknad:
Det blir sagt at forslagene skal føre til mindre byråkrati og regulering, samt større frihet og mer tillit og handlingsrom til enkeltmennesker. Vår oppfatning er imidlertid at en økt bruk av unntak ikke vil forenkle regelverket, men snarere bidra til å gjøre det mer komplisert.
Kommunen har nødvendig hjemmel til å unnta «andre mindre tiltak» fra byggesaksbehandling (jf. pbl. § 20-5 bokstav g), og det bør heller oppfordres til at kommunen benytter denne bestemmelsen i større grad. Henvendelser om mulig unntak fra søknadsplikt kan besvares raskt av kommunen og det er ikke påkrevd med komplette søknader. Det påløper heller ingen gebyr for en slik henvendelse. Dette vil sikre at kommunene kan samordne tiltaket bedre med f.eks egne kommuneplanbestemmelser, og vil samtidig sikre at kommunen kan veilede på en god måte, og ev. begrunne overfor tiltakshaver hvorfor tiltaket ikke kan unntas søknadsplikt. En vil også få mulighet til å fange opp de tilfellene hvor det vil være nødvendig å søke om dispensasjon, slik at tiltakshaver slipper en påfølgende ulovlighetsoppfølgning. Vår erfaring er at tiltakshaver setter stor pris på slike tilbakemeldinger.
Spørsmålet er derfor om innføring av ytterligere unntaksbestemmelser er veien å gå dersom man ønsker forenklinger og lempinger i regelverket. For hvert nytt unntak reises det nye problemstillinger – noe som virker mot sin hensikt dersom målet er å klargjøre og forenkle regelverket.
Forslaget synes i noen grad å overvurdere den allmenne kunnskapen om plan- og bygningsrett, samtidig som det trolig undervurderer betydningen av dagens detaljerte reguleringsplaner i forhold til de unntakene som foreslås. Dersom tiltaket i økende grad må behandles som dispensasjon på grunn av reguleringsplanen, er det lite å vinne på å liste opp flere unntak.
Samfunnets samlede ressursbruk reduseres neppe, og ressursbruken vil på sikt endres fra positiv publikumsveiledning til negativ ulovlighetsoppfølgning.
I samme grad som noen enkeltmennesker får større frihet og økt handlingsrom ved dette forslaget, det føre til økte ulemper og dårligere eiendomskvalitet for andre enkeltmennesker. Forslaget vil bidra til å skape nabokonflikter.
Dersom eksisterende unntaksbestemmelser i SAK § 4-1 skal bli reelle, og dermed bidra til forenkling, mener vi at løsningen ikke ligger i å innføre nye unntaksbestemmelser. En må heller se på dagens bruk av byggegrenser i planarbeidet. Byggegrenser må ev. begrenses til å gjelde selve boligen. Hvis ikke vil en aldri komme unna krav om dispensasjon for disse tiltakene som etter loven er ment å være unntatt byggesaksbehandling. En bør også i planen sikre at utbyggere som tar planinitiativ blir pålagt å «spare» deler av utnyttingsgraden slik at tiltakshavere får denne friheten til å gjennomføre sine egne tiltak på eiendommen. Da først vil unntaksbestemmelsene bli en realitet.
Forslaget vil i stor grad favorisere tiltakshavere som sitter på større eiendommer med eldre reguleringsplaner. Dette må anses som forskjellsbehandling.
mette.brox@sandnes.kommune.no
Kommunen har nødvendig hjemmel til å unnta «andre mindre tiltak» fra byggesaksbehandling (jf. pbl. § 20-5 bokstav g), og det bør heller oppfordres til at kommunen benytter denne bestemmelsen i større grad. Henvendelser om mulig unntak fra søknadsplikt kan besvares raskt av kommunen og det er ikke påkrevd med komplette søknader. Det påløper heller ingen gebyr for en slik henvendelse. Dette vil sikre at kommunene kan samordne tiltaket bedre med f.eks egne kommuneplanbestemmelser, og vil samtidig sikre at kommunen kan veilede på en god måte, og ev. begrunne overfor tiltakshaver hvorfor tiltaket ikke kan unntas søknadsplikt. En vil også få mulighet til å fange opp de tilfellene hvor det vil være nødvendig å søke om dispensasjon, slik at tiltakshaver slipper en påfølgende ulovlighetsoppfølgning. Vår erfaring er at tiltakshaver setter stor pris på slike tilbakemeldinger.
Spørsmålet er derfor om innføring av ytterligere unntaksbestemmelser er veien å gå dersom man ønsker forenklinger og lempinger i regelverket. For hvert nytt unntak reises det nye problemstillinger – noe som virker mot sin hensikt dersom målet er å klargjøre og forenkle regelverket.
Forslaget synes i noen grad å overvurdere den allmenne kunnskapen om plan- og bygningsrett, samtidig som det trolig undervurderer betydningen av dagens detaljerte reguleringsplaner i forhold til de unntakene som foreslås. Dersom tiltaket i økende grad må behandles som dispensasjon på grunn av reguleringsplanen, er det lite å vinne på å liste opp flere unntak.
Samfunnets samlede ressursbruk reduseres neppe, og ressursbruken vil på sikt endres fra positiv publikumsveiledning til negativ ulovlighetsoppfølgning.
I samme grad som noen enkeltmennesker får større frihet og økt handlingsrom ved dette forslaget, det føre til økte ulemper og dårligere eiendomskvalitet for andre enkeltmennesker. Forslaget vil bidra til å skape nabokonflikter.
Dersom eksisterende unntaksbestemmelser i SAK § 4-1 skal bli reelle, og dermed bidra til forenkling, mener vi at løsningen ikke ligger i å innføre nye unntaksbestemmelser. En må heller se på dagens bruk av byggegrenser i planarbeidet. Byggegrenser må ev. begrenses til å gjelde selve boligen. Hvis ikke vil en aldri komme unna krav om dispensasjon for disse tiltakene som etter loven er ment å være unntatt byggesaksbehandling. En bør også i planen sikre at utbyggere som tar planinitiativ blir pålagt å «spare» deler av utnyttingsgraden slik at tiltakshavere får denne friheten til å gjennomføre sine egne tiltak på eiendommen. Da først vil unntaksbestemmelsene bli en realitet.
Forslaget vil i stor grad favorisere tiltakshavere som sitter på større eiendommer med eldre reguleringsplaner. Dette må anses som forskjellsbehandling.
mette.brox@sandnes.kommune.no